Pavel Sovička: Amazon? Nejlepší seznamka v Praze

13. února, 06:00 - Hana Boříková
13. února, 06:00

Specifika developmentu v Česku už odradila nejednoho zahraničního investora. Dalším mohl být Amazon. „Myslím, že nás zachránilo to, že Česká republika má tak dobrou polohu vzhledem k Německu. Ale viselo to na vlásku,“ soudí Pavel Sovička, generální ředitel developerské společnosti Panattoni Europe.

Městečko pro pět tisíc lidí v Dobrovízi u Prahy pro internetového obra nakonec firma vloni dokončila. Největší průmyslová budova v historii České republiky má řadu zvláštností. Třeba 25 autobusových zastávek po areálu, díky nimž zaměstnanci vstupují „suchou nohou“ přímo do budovy.

Říkáte, že Amazon v Dobrovízi je o generaci novější než ten v Polsku. To je pro laickou veřejnost těžko uchopitelné. Co se dá na logistické budově vyvíjet?

Je toho spousta. Nejdůležitější je, aby se tam všechno vešlo a aby budova fungovala co nejefektivněji. Mezi základní parametry proto patří velikost haly a třeba systém, jakým uvnitř putuje zboží. Dříve se například spousta zboží přesouvala nahoru a dolů úplně nesmyslně. Dalším důležitým parametrem je poloha, zasazení do prostoru. Urbanisté dnes většinou neprojektují zóny nad městem. Amazon v Dobrovízi leží v dolíku, a v krajině tak nevyčnívá. Z dálky prakticky není vidět.

Co se dále na logistických budovách hodně vyvíjí, je třeba vytápění. Staré průmyslové haly, to byly skleníky. V zimě tam byla zima, v létě teplo. Dneska mají sklady izolaci o tloušťce zhruba 25 centimetrů. Ještě na začátku roku 2000 přitom měly asi osm centimetrů. Obecně bych řekl, že průmyslový development se vyvíjí neskutečně rychle.

Stejně jako třeba kanceláře?

Určitě, tam jde ale o image, zatímco při stavbě skladů o čistou matematiku, efektivitu. Každý chce hlavně ušetřit, proto se například zvyšují i energetické nároky. V tomto ohledu má Amazon v Dobrovízi zcela mimořádné vlastnosti, při certifikaci BREEAM International dosáhl úrovně Excellent s nejvyšším skóre nejen ze všech Amazonů, ale dokonce ze všech logistických hal vůbec. V současnosti jde tedy o nejzelenější logistickou budovu na světě.

Amazon se svou dnešní korporátní strukturou preferuje tvrdé konkurenční prostředí. Nic vám nedá zadarmo. Vztahy z minulosti nám dokonce na začátku paradoxně ublížily

Díky projektu vzniklo dva tisíce stálých a tři tisíce sezonních pracovních míst. Budova tedy musí být schopná pojmout pět tisíc pracovníků. To už je jako menší město. Má to nějaká specifika?

S oblibou říkám, že Amazon je nejlepší seznamka v Praze. Vezměte si, že na tak malém místě se každý den potkávají tisíce mladých lidí! Já bych na tom postavil náborovou kampaň. Ale vážně… Z těch specifik bych určitě zmínil dopravu. Bylo třeba vymyslet, jak tu ohromnou spoustu lidí přepravovat. Absolvovali jsme kvůli tomu i řadu setkání s experty na logistiku.

Museli jsme se přitom vypořádat s odlišnou kulturou Američanů, kteří, jak známo, všude jezdí autem a mají extrémní nároky na bezpečnost. Proto třeba mají hrůzu i z obyčejných úrovňových přechodů pro chodce. V Dobrovízi dnes cestuje 92 procent zaměstnanců Amazonu autobusy a v areálu se nachází 25 autobusových zastávek, díky nimž lidé vstupují „suchou nohou“ přímo do budovy. Myslím si, že tohle je super koncept, a to nejen pro zaměstnance, ale i z hlediska dopadů na okolí.

V čem ještě jsou Američané specifičtí?

Američané jsou neuvěřitelní profesionálové, a to i třeba ve srovnání s Němci. Jsou hodně zaměření na výkon, ostatně oni v tom vyrůstají už od školy. My Evropané máme jiný přístup, více „socialistický“, a proto když se potkáme s americkým vlastníkem, je to trochu kulturní šok. Obecně však platí, že s Američany, kteří přijedou zakládat byznys do Evropy, se spolupracuje skvěle. Dokud si nenajmou místní management. Evropské týmy totiž většinou neumějí tak dobře přejímat jejich vize a strategie.

Jak jste vlastně zakázku získali? Společnost Panattoni staví pro Amazon tradičně?

Je to zajímavá historie. Carl Panattoni založil firmu v 80. letech v Kalifornii a byl první, kdo stavěl pro Amazon. To bylo ještě v době, kdy Jeff Bezos teprve „vylézal z garáže“. Takže historická vazba tam je, ale se současnými evropskými projekty to vůbec nesouvisí, protože Amazon se svou dnešní korporátní strukturou preferuje tvrdé konkurenční prostředí. Nic vám nedá zadarmo. Vztahy z minulosti nám dokonce na začátku paradoxně ublížily. Když se Amazon v roce 2005 rozhodl jít do Evropy, evropský management s firmou Panattoni spolupracovat nechtěl. Říkali: oni se s námi znají až moc dobře. Trvalo dlouhých osm let, než jsme k sobě na starém kontinentě opět našli cestu. Nakonec jsme pro ně postavili tři haly, dvě z nich stojí v Polsku, jedna v Dobrovízi.

V některých českých fabrikách máme lepší produktivitu práce než v Německu, ale hodinové náklady jsou tu třetinové. Tato obrovská konkurenční výhoda nám zůstává, proto sem ty firmy pořád jdou

Jak jste v Česku vyhledávali vhodnou lokalitu?

Ve hře bylo více variant. Kromě Prahy přicházel v úvahu i náš Panattoni Park Stříbro nedaleko Plzně, tam se ale Amazon bál nedostatku zaměstnanců. V této souvislosti můžu prozradit strategii, která se nám osvědčila. Když chystáme prostor pro velkého klienta, dopředu počítáme s tím, že to nevyjde, a jsme schopni velkou halu ještě na papíře rozdělit na menší celky. Ty pak můžeme nabídnout menším klientům. Development není nikdy jednoduchý. Že si nakonec Amazon vybral Prahu, k tomu přispěla i řada náhod.

V Dobrovízi to ale také nebylo zrovna jednoduché…

Zpočátku bylo těžké najít společnou řeč s lidmi z nejbližšího okolí a dohodnout se na vstupních podmínkách. V Brně se to téma hrozně zpolitizovalo a pak už to nebylo o racionální diskusi. Tomu jsme chtěli v Dobrovízi zabránit. Nakonec jsme se dohodli na výstavbě obchvatu pro osobní dopravu a dalších doprovodných investicích. Jednání však byla i s ohledem na složitý český stavební zákon poměrně komplikovaná.

Jak se na to dívali Američané? Nechtěli z toho s ohledem na předchozí neúspěch v Brně úplně vycouvat a postavit halu jinde?

Myslím, že nás zachránilo to, že Česká republika má tak dobrou polohu vzhledem k Německu. Ale viselo to na vlásku. Každý projekt má své specifikum. Často je problém hlavně v tom, že na začátku neznáme všechny podmínky výstavby. Přál bych si systém, který by jasně specifikoval již v úrovni územního plánu, jaké doprovodné investice musí developer postavit. Něco jako: když tady vzniknou byty, tady se musí postavit třeba škola. Tato pravidla u nás bohužel neexistují. Starostové na začátku tvrdili Američanům, že nic konkrétního nechtějí. Pak se ale Američané z novin dozvěděli, že starostové chtějí třeba sportovní halu.

Tento přístup manažeři nechápali, protože z Ameriky jsou zvyklí jednat na rovinu. Další věc je, že pokud na doprovodných investicích má zájem stát nebo kraj, měly by se na nich podílet. Ale výrobci často potřebují mít postavenou halu do roka, takže na vyjednávání není moc času. Stát sice peníze na obchvat v Dobrovízi uvolnil, ale trvalo by dva roky, než by to prošlo standardní procedurou a výběrovým řízením. Tak jsme to raději s Amazonem zaplatili sami, protože tak dlouho jsme čekat nemohli.

Ještě nikdy jsem nezažil, aby firma řešila úhel parkovacích míst. Oni rovnou počítají s tím, že lidé jezdí pozdě na začátek směny a hrozí kolize. Dělají maximum pro to, aby se dalo co nejrychleji zaparkovat a zároveň co nejrychleji odjet

Proč byli občané původně proti výstavbě?

Ono to bylo trochu nešťastné, došlo totiž ke smíchání dvou různých projektů Amazonu. Kromě velkého distribučního centra tu ještě dříve vzniklo menší centrum vráceného zboží. A to se nastěhovalo do již hotové budovy v průmyslové zóně, která má za sebou poněkud podivný vývoj. Už když v ní stály první haly a obec z nich měla prospěch, tak si radnice hned vedle schválila rezidenční zónu. Novým obyvatelům se pak pochopitelně nelíbily dopady. Do jisté míry jim rozumím, ovšem ta průmyslová zóna byla v územním plánu daleko dřív…

Co dalšího obce získaly kromě obchvatu, který byl zprovozněn na konci loňského roku?

Ta oblast je dnes velmi bohatá. Nebýt toho, že nedaleko startují a přistávají letadla, troufám si tvrdit, že to je ráj na zemi. Amazon platí výuku angličtiny v dobrovízské školce, vybavil základní školu v Hostouni čtečkami, platíme dovoz jídla mezi školou a školkou, letiště jim staví nové dětské hřiště… V Dobrovízi jsme dále významně přispěli ke zlepšení dopravy, a to i bez ohledu na obchvat. Dříve obcí projíždělo přes 100 kamionů denně ve snaze vyhnout se mýtnému. Tak jsme podpořili zavedení obecní policie a zainvestovali kamerový systém a dnes už tam kamiony nezajíždějí. Dále jsme založili s občanským sdružením nadaci, do níž budeme po dobu deseti let vkládat každoročně půl milionu korun.

S tím sdružením, které proti vám bojovalo?

Ano, přesně s tím. Ale vymyslet program této nadace není vůbec jednoduché, protože i lidé z občanského sdružení se moc neshodnou na tom, co má vlastně dělat – jestli peníze dát na sport, děti, penzisty atd. Obecně mi vadí, že obce či sdružení kolikrát nedokážou definovat, co vlastně chtějí. Proto bývá diskuse často docela složitá. Sdružení Obchvat Dobrovíz bylo výjimkou, protože mělo od začátku jasný program: zařiďte obchvat a dáme vám pokoj.

Na konci roku jste otevřeli druhou průmyslovou zónu nedaleko Pavlova. Je tam situace jednodušší?

Ano, protože tam jsme přišli k již hotovému projektu, a povolovací martyrium jsme tedy nemuseli absolvovat. Vybudovali jsme pouze obchvat a v současnosti už tam stavíme halu pro prvního klienta, logistickou společnost DSV. Obec má asi 150 obyvatel a díky nové průmyslové zóně kromě obchvatu získá ještě kanalizaci či plynofikaci. Navíc se může těšit na tučnou daň z nemovitosti.

Má Česká republika pro investory stále dostatečně levnou pracovní sílu?

Podívejte se třeba na západní Čechy. I když tam platy narostou na 35 až 40 tisíc korun, ani zdaleka se nepřiblíží těm německým. V obou zemích rostou mzdy zhruba stejně rychle, ovšem německý základ je podstatně vyšší, takže nám vlastně pořád utíkají. Řada našich klientů dnes však říká: v některých českých fabrikách máme lepší produktivitu práce než v Německu, ale hodinové náklady jsou tu třetinové. Takže tato obrovská konkurenční výhoda nám zůstává, proto sem ty firmy pořád jdou.

Platí stále, že firmy chtějí mít haly ideálně na prvním exitu z města, nebo se už spokojí i s větší vzdáleností?

Pokud jde dneska někdo mimo město, má pro to dobrý důvod. Buď tam sídlí on, nebo jeho klienti, nebo je tam dobrá dopravní obslužnost pro zaměstnance. Obecně však skoro všichni chtějí i nadále zůstat co nejblíže městu, pokud možno, aby tam ještě fungovala hromadná doprava. Například naše nová průmyslová zóna v Chebu, kde stavíme pro DHL a BWI Group, leží pouhý kilometr od centra a všichni si to pochvalují.

V halách se dnes často stavějí rovnou i kanceláře. Je to výrazný trend?

Historicky to bylo takhle: kanceláře ve městě, sklady za městem. Pak se to otočilo, řada firem požadovala propojení kanceláří a provozu a teď je to tak půl na půl. V některých případech se tedy kanceláře přesouvají zpátky do centra. Zajímavým způsobem přistupuje k této problematice Amazon. Američané chtějí dopřát co nejlepší podmínky těm zaměstnancům, kteří mají nejnižší platy. Takže v Dobrovízi mají třeba nejlepší parkovací místa „modré límečky“. Nebo v rámci reklamačního centra odmítli věnovat nejlepší prostory budovy managementu a raději je věnovali společné kantýně.

Napadla by vás ještě nějaká perlička k Amazonu v Dobrovízi? Nějaký hodně specifický požadavek?

Parkoviště. Ještě nikdy jsem nezažil, aby firma řešila úhel parkovacích míst. Oni rovnou počítají s tím, že lidé jezdí pozdě na začátek směny a hrozí kolize. Dělají maximum pro to, aby se dalo co nejrychleji zaparkovat a zároveň co nejrychleji odjet. V tom je Amazon dokonalý – má parádně zpracovaný tok lidí. A také tam se dá vypozorovat ten vývoj v oblasti developmentu, na který jste se ptala na začátku. Málokdo se tak dobře učí z vlastních zkušeností a chyb jako Amazon.

Pavel Sovička (37)
• Od roku 2008 pracuje ve společnosti Panattoni Development Company, dnes v pozici ředitele Panattoni Europe pro Česko a Slovensko.
• Předtím působil deset let v poradenské společnosti Cushman & Wakefield, a to především v oblasti průmyslových nemovitostí.
• Podílel se na pronájmu nebo prodeji více než milionu metrů čtverečních skladových prostor.
• Vystudoval ekonomii.

Čtěte také:

Halu Amazonu u Prahy postaví japonská Kajima

Amazon otevře v Praze nový větší sklad pro vrácené zboží

Mohlo by vás zajímat

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

  • Daniel Stein Kubín: Slova jsou jen slova, surf a poušť…

Hry pro příležitostné hráče