Nový život pro hnědá pole

Český realitní trh není dostatečně připraven čelit vysokému zájmu developerů

Stoupající atraktivita českých brownfieldů na straně jedné a nedostatečné zákony na straně druhé. Dva faktory, které v současné době tyto nevyužívané objekty a pozemky ovlivňují nejvíce. Proti dalším zemím bývalého východního bloku se v České republice začíná projevovat nedostatek rozvojových lokalit typu greenfieldů, umožňujících stavby na takzvané zelené louce. Zájem jednotlivých developerů se proto začíná upínat na staré opuštěné areály, zdevastované do té míry, že nemohou být nadále efektivně využívány. Mnohé z nich jsou navíc poznamenány ekologickou zátěží. Investovat do brownfieldů, a omezit tím zábory nové krajiny je velmi nákladné a rizikové a často se to neobejde bez pomoci různých podpůrných finančních programů.

Časté překážky.

Pro úspěšnou revitalizaci brownfieldů je velmi podstatná lokalita. Ve velkých městech, jako jsou například Praha, Brno, Plzeň nebo i Jihlava, jsou tyto projekty komerčně velmi atraktivní. Pro developery jsou nejzajímavější centra měst, v nichž mají nemovitosti natolik vysokou hodnotu, že se vyplatí stavět i přes nutnou sanaci. „Problémem mnoha brownfieldů je jejich neatraktivní umístění. Většina developerů se ani nepodívá do malých měst nebo do míst se špatnou dopravní dostupností,“ říká Martijn Kanters ze společnosti DTZ, ale jak dodává, v posledních letech se kvůli snižující se nabídce přesouvá zájem investorů i do menších měst s velikostí pod 50 tisíc obyvatel.
„Při revitalizaci brownfieldů by měla hrát významnou roli města a kraje. V mnoha případech však nemají dostatečné finanční zdroje pro dofinancování dotací, chybějí jim potřebné znalosti a zkušenosti a scházejí jim také zkušení odborníci k řešení těchto často velmi náročných a komplikovaných projektů,“ říká Silvana Jiříčková z nadnárodní developerské společenosti PSR Brownfield Developers, zaměřující se na ekologicky znečištěné brownfieldy. Největší problém spatřuje Silvana Jiřičková v nedostatečné legislativě. V Česku chybějí předpisy, které by závazně řešily staré ekologické zátěže. Nedávno byl sice schválen nový zákon o předcházení a nápravě ekologické újmy, ten ale nemá zpětnou platnost.
Ke zpomalení rekultivace mnohdy přispěla i privatizace velkých areálů, u kterých byly v minulosti provedeny ekologické audity a odpovědnost za případnou ekozátěž převzal stát. Po zániku Fondu národního majetku přešla odpovědnost na ministerstvo financí.

Problém ekologicky znečištěných lokalit.

Zvýšenému zájmu developerů o brownfieldy není český realitní trh dostatečně připraven čelit. Ačkoliv český stát ve velké míře převzal odpovědnost za škody na životním prostředí způsobené za minulého režimu činností státních podniků, stále je velká část nemovitostí významně zasažena kontaminací nebezpečnými látkami. Hlavním problémem je nedostatečný tlak právních předpisů na nynější majitele znečištěných brownfieldů, aby přistoupili k řešení mnohdy až kritické situace. Nemovitosti proto zůstávají léta ležet ladem, znečištění se šíří do okolí a v nejhorších případech dochází ke kontaminaci vodních zdrojů. Český stát nemá prostředky k tomu, aby přiměl vlastníky k odstranění znečištění nebo třeba k prodeji nemovitosti někomu, kdo by byl schopen danou lokalitu vyčistit a využít. Například v Belgii je pro tyto případy zavedena daň z nevyužívaných nemovitostí, kterou jsou povinni platit vlastníci nemovitostí nevyužívaných po dobu delší než dva roky s tím, že sazba daně se s každým dalším rokem zvyšuje. Jak říká Silvana Jiřičková, lidé v západní Evropě jsou si proto více vědomi rizika vyplývajícího z vlastnictví ekologicky znečištěného objektu. „Také investoři a developeři v České republice by uvítali, kdyby stát více stimuloval vlastníky k odpovědnosti za stav jejich majetku, a tím rozhýbal trh s brownfieldy,“ dodává.

Pojem: brownfieldy Pod termínem brownfieldy si lze představit celou řadu nevyužívaných objektů a areálů s různým stupněm znečištění. Efektivně je lze využít pouze po důkladné regeneraci. Většina brownfieldů byla původně využívána pro průmyslovou či zemědělskou výrobu, sloužily armádě nebo patřily k občanské vybavenosti. Společným faktorem pro všechny typy nemovitostí je jejich současný zanedbaný stav. Brownfieldy také představují zátěž pro životní prostředí, ale tuto podmínku nemusejí nutně splňovat.

Pojem: program Nemovitosti Po programu Reality ukončeném v prosinci 2005 vyhlásila vládní agentura CzechInvest navazující program nesoucí název Nemovitosti. K dispozici bude mít třináct miliard korun pro období 2007 až 2013. Odhaduje se, že až 50 procent prostředků půjde na brownfieldy. Zaměří se jednak na regeneraci, která zahrnuje zejména demolice, vyčištění plochy a přípravu nových ploch. Druhou část tvoří rekonstrukce, kde budou původní objekty z větší části zachovány, opraveny a přizpůsobeny novému využití. Program Nemovitosti je zveřejněn na internetových stránkách ministerstva průmyslu a obchodu a CzechInvestu. Zájemci se do něj mohou přihlásit na základě takzvaných výzev, které na webech přibudou počátkem příštího roku. Programu, který je určen obcím, krajům i podnikatelům, se kvůli nařízení Evropské unie nebudou moci zúčastnit developerské společnosti. „Stop“ ale platí jen pro firmy, které daný prostor pouze zrekultivují a dále je pronajímají. Projekty budou muset být uskutečněny do dvou let.