Nováčci to budou mít těžké

10. dubna 2007, 00:00 - PETR BÝM
10. dubna 2007, 00:00

Zatímco velké nadnárodní developerské společnosti staví v Česku hlavně komerční objekty, firmy domácí se soustřeďují na bytovou výstavbu. Vysvětlení není nijak složité - v tomto segmentu lze realizovat i finančně méně náročné projekty.

Zatímco velké nadnárodní developerské společnosti staví v Česku hlavně komerční objekty, firmy domácí se soustřeďují na bytovou výstavbu. Vysvětlení není nijak složité - v tomto segmentu lze realizovat i finančně méně náročné projekty.

DEVELOPERSKÉ FIRMY

Někteří čeští developeři -Central Group, Passerinvest či Finep - vyrostli na výstavbě bytů do velikosti

srovnatelné se zahraniční konkurencí. Jiní - třeba Sekyra Group - postoupili ještě dále. „Začali jsme s menšími, především bytovými projekty. Postupně jsme se ale dostali do postavení, kdy rozvíjíme celé územní celky a vedle toho také zajišťujeme projekty pro velké nadnárodní firmy,“ říká Luděk Sekyra.

Na trhu ale působí i desítky menších firem. K těm patří také společnosti Rak neboWadia. Vedle koncentrace na bytovou výstavbu mají i společné kořeny -původně šlo (a v případě prvně zmíněné firmy stále jde) o realitní kanceláře. Na pole developmentu se z různých příčin vydaly před několika lety. Dnes už mají za sebou několik projektů. Jejich úspěch je přitom výsledkem nestandardního přístupu. Zatímco Rak sází na energetické úspory, Wadia preferuje nadstandardní kvalitu, včetně estetické.

JAK SE STÁT DEVELOPEREM

Ekonomická teorie vznik nových podniků vysvětluje mezerou na straně nabídky, kterou chce nováček zaplnit. Bezesporu to tak je, ale v konkrétních případech to bývá trochu složitější. „Na počátku byla nabídka pozemku od obce Jirny,“ vzpomíná na developerské začátky realitní kanceláře Rak Tomáš Pacner, jeden z jejích dvou majitelů. Byla to nabídka výhodná, navíc firma - která se rozhodla trvat na exkluzivitě všech smluv, jež s klienty uzavírala - v té době procházela obdobím úbytku zakázek. A tak se zrodil nápad nevystupovat tentokrát jenom jako prostředník obchodní transakce. „Zvolili jsme si relativně skromný cíl. Chtěli jsme celý pozemek o rozloze tři hektary rozparcelovat, zasíťovat a rozprodat k výstavbě rodinných domků,“ říká Pacner.

Projekt, jehož realizace zabrala dva roky, skončil úspěšně. Vzápětí přišla další příležitost: jirenští radní se na Rak při prodeji dalšího pozemku obrátili už cíleně - a veřejnou soutěž firma vyhrála. Tentokrát ale její protagonisté zamířili výše: „Volba padla na rodinné domky. Chtěli jsme se v záplavě podobných projektů trochu odlišit, a proto jsme vsadili na energetickou úspornost,“ vysvětluje Pacner. Významnou roli v pokračování developerských aktivit společnosti tedy měly dobré vztahy v Jirnech. „Myslím, že kvalitní vztahy s obcí, kde stavíte, jsou více než významné,“ říká Pacner.

Jaromír Jech ze společnosti Wadia s ním zcela nesouhlasí: „Obec je jenom jedním z více než tří desítek subjektů, s nimiž musíte jednat,“ upozorňuje. Podle něj je důležité zvládnout komunikaci se všemi. Tím spíše, že každý projekt najde nějakého odpůrce: „Nemusí to nutně být ekologičtí aktivisté. Stačí majitel sousední parcely, který nechce být rušen stavbou.“ I Jech ale vysvětluje volbu lokality prvního projektu Wadie znalostí místních poměrů: „V Kolovratech jsem dlouhou dobu žil, takže samozřejmě dobře znám jak toto území, tak místní lidi.“ Právě v této obci Wadia v polovině devadesátých let postavila pět bytových domů. Zatímco volba místa se přitom opírala o zkušenosti, zaměření projektu vyplývalo ze znalostí: „Bytové projekty jsou jakýmsi průnikem architektury, urbanismu a marketingu. Věřili jsme, že na tomto poli obstojíme.“ I Wadia se ovšem chtěla něčím odlišit od jiných, a tak vsadila hlavně na kvalitní relaci mezi samotným bytem a okolím. „Chtěli jsme ovšem nabídnout i vyšší kvalitu provedení. Proto jsme zvolili bytové domy - rodinné domky by byly při realizaci všech našich představ pro náš trh příliš drahé,“ osvětluje okolnosti vzniku prvního projektu Jech.

Zástupci Raka i Wadie považují pro vznik a pokračování svých developerských aktivit za významný ještě jeden moment. „Zjistili jsme, jaké to má kouzlo prodávat vlastní produkt, nikoli jenom zprostředkovávat obchod se zbožím, jehož kvalitu jsme nemohli nijak ovlivnit,“ konstatují takřka unisono Jech i Pacner.

PENÍZE NEBYLY DŮLEŽITÉ Obecně se v developerských kruzích tvrdí, že získat bankovní úvěr na určitý projekt dnes není velký problém. Má to jenom jeden háček - musíte sám mít zhruba třetinu potřebných peněz. Jinak řečeno: pro banku je potřebnou známkou důvěryhodnosti skutečnost, že developer do akce vkládá vlastní zdroje.

Tato pravidla ovšem neplatí absolutně. „Při realizaci našeho prvního projektu jsme vystačili s vlastními prostředky,“ říká Pacner. Dodává, že výhodou pozemkového developmentu je nižší finanční náročnost. Svou roli tady samozřejmě sehrála skutečnost, že v tomto případě se na lákavé pole pustila zavedená firma, která přes deset let generovala zisky. Bez standardního úvěru se ale Rak obešel i při dalším projektu, jehož hodnota už přesahovala 100 milionů korun a samofinancování nepřicházelo do úvahy.

„Šli jsme do banky, ale tam nám - trochu překvapivě - poradili, že výhodnější pro nás bude, když si místo nás půjčí klienti,“ vzpomíná Pacner. A tak se pro kolonii rodinných domků zrodil model, založený na spolufinancování projektu samotnými zákazníky. „Docela podstatné bylo, že zmíněná banka jim půjčku sama nabídla a k tomu poskytla jisté garance stran projektu,“ vysvětluje Pacner.

Jinou cestou šla společnost Wadia, jejíž první projekt stál desítky milionů korun. „Ano, dnes se často pracuje s úvěrem, ale v polovině minulé dekády to dost dobře nebylo možné. Dostupnost bankovní půjčky byla obdobná komplikacím při získávání hypotéky,“ vzpomíná Jaromír Jech. I z těchto důvodů Wadia hledala - a také našla -partnery, kteří do projektu vložili potřebné peníze. Podobně postupuje dodnes. „Je to jednoduché. Jeden partner má na starosti realizaci projektu v daných parametrech, druhý či další obstarávají potřebné zdroje,“ říká Jech.

NEJSOU LIDI Developer je v podstatě muž mnoha řemesel. Na projekt se musí umět dívat očima investora, architekta, stavaře, právníka a v neposlední řadě i obchodníka. Konkrétní práce, typicky stavební, si developer kupuje u specialistů, nicméně předpokladem úspěchu je to, že vždy vystupuje jako poučený zákazník. Malá firma v tomto ohledu musí vycházet z omezených zdrojů. „Development byl zpočátku v naší společnosti téměř výlučnou záležitostí mou a mého partnera. Já jsem původní profesí právník, kolega zase stavař, což je výhodná kombinace. Dnes už to ale nemůžeme sami zvládnout, ve firmě se nás developmentem už zabývá pět,“ říká Tomáš Pacner. Wadia, která dnes realizuje několikamiliardové projekty, má už také větší personální nároky. „Začínali jsme tři, dnes je nás patnáct,“ osvětluje Jech. Výběr vhodných zaměstnanců považuje za klíčovou věc: „Není to snadné. Development předpokládá odborné znalosti, vědomí souvislostí a také estetické cítění.“ Současně jsou podle Jecha také zapotřebí jisté morální kvality: „Korupce je velký problém. Nejde přitom jenom o výběr dodavatele stavebních prací na základě výše úplatku. Takové nelegální provize ohrožují projekt už od prvopočátku, třeba při výběru stavebních materiálů.“ Jech je v tomto ohledu velmi skeptický: „Upřímně řečeno, nedostatek kvalifikovaných pracovníků je důvod, proč bych vstup na pole developmentu nikomu nedoporučoval.“ S „personalistikou“ developerských projektů nepřímo souvisí i výběr dodavatelů. Zvláště významný je v tomto směru dodavatel stavebních prací. „Nabídka je velmi široká, a to i v cenách,“ popisuje poměry na trhu Pacner a dodává: „Důležité je vybrat partnera, jehož síla a velikost odpovídá rozměrům projektu.“ Malá firma totiž vzhledem k omezeným personálním i technickým zdrojům velkou zakázku nemusí zvládnout hlavně z časového hlediska a ve hře je také pětiletá záruka. Pro velkou společnost s obratem v desítkách miliard korun zase může být padesátimilionový projekt jen zanedbatelnou „kapičkou“ v moři. „Spolupráce s takovým gigantem, který developerovi může poskytnout i provozní úvěr, je samozřejmě lákavá. Je tady ale nebezpečí, že se nakonec role obrátí a developer se ocitá v zajetí dodavatele. Zvláště když finanční toky nejdou podle plánu, třeba proto, že se zdrží nějaké úřední rozhodnutí,“ vysvětluje Pacner. Jaromír Jech v těchto souvislostech upozorňuje na jiné nebezpečí: „Není tajemstvím, že bez slovenských a ukrajinských zedníků by se toho v České republice mnoho nepostavilo. Jenže právě ti dnes Česko houfně opouštějí a vracejí se domů -mzdové rozdíly se poměrně rychle stírají.“ Jejich místo zaujímají pracovníci z nových unijních zemí, tedy Bulharska a Rumunska. „Rozhoduje kvalita stavebního detailu. Třeba provedení izolací či obkladů, ale stejně tak prostá rovná zeď. A tihle zedníci takový detail nejenže neznají, ale ještě nikdy ho neviděli v kvalitním provedení,“ upozorňuje Jech. MÍSTO PRO VŠECHNY?**

Zatímco ředitel společnosti Wadia nevidí vyhlídky nových zájemců o development nijak růžově, Tomáš Pacner z firmy Rak je ale optimističtější: „Konkurence je stále silnější, ale kvalitní a originální projekt se na trhu prosadí vždy.“ Zároveň upozorňuje, že současná situace se nedá srovnávat se stavem v polovině devadesátých let: „Tehdy to mohl být zlatý důl, to dnes už neplatí. Marže developerů se razantně snížily, také proto, že výrazně stouply ceny pozemků i stavebních prací, když zároveň konkurence stlačuje ceny směrem dolů.“

O výnosech se developeři zmiňují neradi, nebo vůbec ne. Odborníci se ovšem shodují v tom, že zdařilý projekt developerovi přinese 10 až 15 procent investovaných peněz. To je více než ve většině jiných odvětví.

Mohlo by vás zajímat

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

Hry pro příležitostné hráče