Nesnesitelná lehkost koeficientů

08. června 2012, 17:12 - Hana Boříková
08. června 2012, 17:12

Chcete si v Praze postavit místo rodinného domku paneláček? Stačí tři razítka a úprava územního plánu je na světě. A nikdo o tom neví

Dvě minuty chůze od stanice metra Opatov se nachází park s lipovou alejí a památníkem. Místní radnice Prahy 11 se rozhodla potěšit občany něčím hodnotnějším. Snad aby neuvízli ve stereotypech. Vybraný investor park zregeneruje mrakodrapem s šestipodlažními garážemi. Kouzlem zvaným úprava územního plánu jej bude moci společnost Tweelingen, sídlící v jednom oprýskaném dejvickém činžáku, vyhnat do výšky 95 metrů. Původně zde územní plán umožňoval postavit budovu zhruba stejně vysokou jako okolní paneláky. Exces, chtělo by se věřit. Ne tak úplně. Navýšení kódu zastavitelnosti je na Litochlebském náměstí výjimečné snad jen brutálním cynismem, se kterým úředníci (bezpochyby na přání politiků) povolili přeskočit rovnou šest stupňů regulativů. > Během posledních jedenácti let bylo zvyšování maximální zátěže území, které přinášelo developerům obrovské dodatečné zisky, na denním pořádku. Celý systém úprav územního plánu měl jeden velký půvab. Byl zcela mimo veřejnou kontrolu. Proti navyšování zátěže území navíc zatím nikdo nenašel účinnou obranu.

Rychle a bezbolestně

O tom, že se v Praze kšeftuje se změnami územního plánu, se tak nějak tušilo. Přemalovat nezastavitelné území kýženou červenou barvou stálo hodně umu a trpělivosti. V ideálním případě trvalo projít kolečkem, během něhož se k záměrům stavebníků vyjadřovala skoro dvacítka subjektů, dva roky. Většinou však čtyři či šest let. Často se navíc zapojila různá otravná občanská sdružení a iniciativy, které se účastnily zasedání výborů a zastupitelstva. Transakce nezhatily, alespoň ale politikům nastavovaly zrcadlo. V útrobách pražského magistrátu se však roky hrála ještě jiná hra, která neměla žádné publikum. Prostřednictvím tzv. úprav územního plánu se přitom mnohdy děla ještě horší „zvěrstva“ než samotnými změnami. Pražský územní plán má velmi zjednodušeně řečeno dvě části: závaznou, která určuje, zda a co se smí v dané lokalitě stavět, a směrnou, jež specifikuje kódy míry využitelnosti území prostřednictvím písmen A až K. Jednotlivé kódy obsahují koeficienty podlažních ploch, zastavěných ploch, zeleně a informativní podlažnost. Písmenko A například znamená, že se na daném pozemku smějí stavět jen rodinné domy. Céčko už umožňuje stavět čtyřpatrové viladomy. Káčko potom znamená maximální výtěžnost pozemku. Na modelovém příkladu ukázal náměstek primátora pro územní rozvoj Tomáš Hudeček, jaký dopad má posun v abecedě na zisk developera. Pokud investor koupí 500metrový pozemek, pro který územní plán stanovuje kód G s koeficientem podlažní plochy 1,8, může postavit 900 metrů čtverečních. Pokud kalkuluje s prodejem jednoho metru za 50 tisíc korun, vydělá zhruba devět milionů korun. Když se mu ovšem podaří zvýšit kód na I s koeficientem 2,6, má možnost postavit 1300 metrů a zisk je rázem dvojnásobný. Tomu se těžko odolává. Mechanismus těchto úprav navíc developery přímo sváděl, aby to zkusili. Stačilo se totiž domluvit na domovské městské části, aby dala souhlasné stanovisko. K návrhu se vyjadřovaly ještě stavební úřady spadající pod jednotlivé radnice, Útvar rozvoje města a potom už většinou stačilo jen posvěcení magistrátním odborem územního plánu.

Skokan z činžáku

Petr Lukeš je takový pseudoodborník kritizující transparentní kroky radnice jedenácté městské části. Výběrové řízení na prodej parčíku na Litochlebském náměstí mu nedalo spát. Kromě bleskového průběhu se mu moc nezdála cena 1582 korun za metr čtvereční. Na parcelu u metra, která je vedena v územním plánu jako stavební, je to opravdu málo, v okolí se takové pozemky prodávají i za deset tisíc korun na metr. Vzpomněl si tedy na Erwina Kische a vydal se hledat vítěznou firmu Tweelingen, která neměla žádné reference. Našel ji spolu s dalšími čtyřmi firmami na schránce jednoho dejvického činžáku. Ověřil si ale, že svět je malý. Předseda představenstva firmy Marcel Lipus je členem klubu bojových sportů, který si od městské části pronajímá za symbolické nájemné prostory v kulturním domě Opatov. Šťoural Lukeš si také vyžádal posudek, kterým starosta Městské části Praha 11 Dalibor Mlejnský obhajoval lidovou cenu. Ukázalo se, že se ohání lejstrem, kterým znalec stanovil cenu administrativní namísto tržní. Radnice navíc ex post zvedla hodnotu pozemku, když souhlasila s navýšením kódu míry využití území z E na K – o celých šest stupňů. „Snažíme se výstavbu alespoň brzdit,“ říká Lukeš. To se mu aktuálně daří. Stavební odbor magistrátu přerušil odvolací řízení o udělení územního rozhodnutí do doby, než bude vyřešena námitka napadající navýšení koeficientu. Iluze si nedělá, a to přestože ministerstvo pro místní rozvoj jako orgán dozorující územní plánování před pár měsíci konstatovalo, že Praha nepostupuje při pořizování těchto úprav v souladu se zákonem.

Tak takhle ne, Praho!

Sdružení Ochrana Roztyl se odmítlo smířit s tím, že magistrát umožnil společnosti Selequne navýšit kód zastavěnosti z písmenka D na G, o což požádala firma půl roku poté, co jí radnice Prahy 11 pozemek prodala. Podobně na nedalekém parkovišti měl vyrůst komplex, pro který společnost Alborg Development získala navýšení kódu z C na G. Sdružení se proto obrátilo na ministerstvo pro místní rozvoj. Úřad konstatoval, že úpravy kódů míry využití území zasahují do práv občanů a musejí být tedy pořizovány stejným způsobem jako změny územního plánu. Ministerstvo už ale nemohlo samotnou úpravu zrušit. „Pochybení v procesu pořizování změny by při soudním přezkumu s nejvyšší pravděpodobností vedla ke zrušení této úpravy, pokud by byla napadena soudní žalobou,“ doporučilo stěžovatelům. Minimálně dva občané se o to pokusili u Nejvyššího správního soudu. Například kvůli tomu, že Central Group chce postavit na pozemcích, které původně umožňovaly rozvolněnou zástavbu o dvou podlažích (kód B), sídliště s trojnásobným koeficientem podlažních ploch (kód E). K žalobě připojili záměr developera, jenž počítá s dvanácti budovami o šesti podlažích a celkem 477 byty. Nejvyšší správní soud se ale odmítl zabývat procedurou změny, protože práva žalobců zatím samotnou úpravou územního plánu dotčena nebyla. To se stane až v územním řízení, které vede příslušný stavební úřad. Ten by v rámci řízení o udělení územního rozhodnutí měl rozhodnout, zda je taková zátěž pro území únosná. A to je nyní jediná možnost, jak se neúnosnému bobtnání staveb bránit.

Právníci magistrátu a ministerstva si totiž po stížnosti sdružení Ochrana Roztyl nakonec vyjasnili, že podle současného a pravděpodobně ani novelizovaného stavebního zákona nelze pořizovat úpravy transparentnějším způsobem. Takže stroj se zase rozjede postaru. Náměstek primátora pro územní rozvoj Tomáš Hudeček slibuje, že navrhované úpravy kódů budou procházet alespoň radou města. I když není všem dnům konec. Úpravám se začal věnovat známý „zelený“ právník Petr Kužvart, který se jen tak nevzdává.

Magistrátní loupení

Na východním konci sídliště Jižní Město plánuje společnost Central Group postavit komplex s pěti stovkami bytů v až dvanáctipatrových domech. Opozičnímu zastupiteli Ladislavu Kosovi se nelíbí, že o změně kódu pro území z E na G rozhodla hrstka lidí s absolutním vyloučením veřejnosti. Pokusil se proto zvrátit rozhodnutí rady městské části Praha 11 dopisem s asi pěti sty podpisy, intervenoval i na magistrátním odboru územního plánu. Marně. Kos se domnívá, že svou roli mohlo hrát i to, že majitel Central Group Dušan Kunovský v době, kdy rada s navýšením počtu bytů souhlasila, tvořil posádku na rallye Silkway 2009 s radním Prahy 11 Jiřím Janečkem. „Co se týká spojení s panem Janečkem, nutno dodat, že městská část dává k úpravám územního plánu pouze své stanovisko, rozhodovací pravomoc má ale magistrát města Prahy. Proto jakékoli spojitosti odmítáme,“ reaguje zástupce developera Veronika Vohralíková. A dodává: „Podle našich informací jsou v současné době na magistrátu podány dokonce desítky žádostí. O úpravy územního plánu žádají téměř všichni developeři, není to tedy záležitost pouze Central Group.“ Na tomto místě se sluší dodat, že kódy míry využití území se opravdu navyšují na žádost developerů po celé metropoli. Týdeník Euro se Praze 11 detailněji věnuje, protože díky práci občanských sdružení jsou tyto konkrétní případy dobře zmapované. „V podstatě každou větší stavbu v území, kde byly stanoveny koeficienty výstavby, začínal investor cestou na magistrát, kde si nechal koeficienty zvýšit, a to mnohdy i zcela zásadně,“ potvrzuje Martin Skalský ze sdružení Arnika, který se pražskému územnímu plánu věnuje dlouhodobě. Nutno také dodat, že ne všechny úpravy byly brutální a zločinné. Mnohdy se kódy zvyšovaly i jen pro dostavbu garáže. V posledních letech ale počet „skokanů“ v územní abecedě výrazně narostl. Náměstek Hudeček si nechal vypracovat statistiku, ze které vyplynulo poměrně smutné zjištění. Prostřednictvím změn územního plánu – úpravy koeficientů byly totiž součástí už samotných změn – a zmiňovaných úprav územního plánu se v Praze postavilo za posledních šest let přes sedm milionů metrů čtverečních. (Jen pro srovnání – od roku 1999 do roku 2005 to byly dva miliony.) Rekordní byl poslední předvolební rok: 885 tisíc metrů čtverečních nad původní regule územního plánu. Tomáš Hudeček vyčíslil, že tím městská pokladna přišla o zhruba 2,7 miliardy korun, které putovaly do něčích kapes. K finanční částce dospěl na základě informací od developerů, kteří to ovšem nikdy veřejně nepřiznají. Hudeček ale zmínil jinou zajímavou věc: > Na Západě je obvyklé, že developeři odvádějí městu tři procenta ze zisku z dodatečně postavených metrů na veřejně prospěšnou činnost. Podle opět neoficiálních informací by se tento systém zamlouval investorům mnohem více než dosavadní „pravidla hry“. První pokus se už ostatně v tomto směru v Praze uskutečnil, jen se jaksi úplně nepovedl.

Roztylská vlaštovka

V roce 2007 uzavřela společnost Passerinvest Group dohodu s městskou částí Praha 11 o tom, že se zhodnocením území v Roztylech začne posílat do radniční pokladny peníze – za každý postavený metr čtvereční zhruba tisíc korun – které budou použity na veřejnou infrastrukturu. Mediální zkratce o legalizaci úplatku se člen představenstva developerské skupiny Martin Unger brání. „Když někde něco stavíme, měli bychom na druhé straně něco vracet. Nešlo ale o žádné skryté obchody v souvislosti s územním plánem. Část lokality jsme již dokonce kupovali jako zastavitelné území,“ vysvětluje. Ani z této dohody ale nakonec příliš nebude. Passerinvest vlastní v tzv. rozvojovém území Velké Roztyly, které čítá 36 hektarů, jen zhruba pět hektarů v areálu Interlov – bývalých jatek. Městská část Praha 11, která sama část okolních pozemků vlastní, chtěla ale území řešit v rámci většího konceptu, podala proto sama návrh na změnu územního plánu. To ovšem znamenalo pro Passerinvest danajský dar. Radnice navrhla hustou zástavbu, která zasahuje i do zelených ploch v bezprostřední blízkosti lesa a parku, čímž aktivovala četná občanská sdružení a iniciativy. Developer se místo přípravy projektu musel soustředit na to, aby vysvětlil, že Velké Roztyly nejsou „jeho“ a on není iniciátorem megalomanského plánu. Rozhodl se raději podat vlastní návrh změny územního plánu, která by se týkala pouze bývalých jatek. Smlouvu o spolupráci chtěl revokovat na základě konzultace s Transparency International, na což ovšem městská část nepřistoupila. „Pokud v lokalitě něco postavíme, chceme plnit, už ale ne finančně. S restituenty máme uzavřenou budoucí kupní smlouvu na další území, které bychom přeměnili v park,“ dodává Unger.

Mohlo by vás zajímat

  • Je o mě zájem, říká expremiér Jiří Paroubek v Euro TV

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

Hry pro příležitostné hráče