Místo chaty za Prahou letní sídlo u moře

06. října 2008, 08:00 - Renata Lichtenegerová
06. října 2008, 08:00

NÁKUP ZAHRANIČNÍ NEMOVITOSTI - Zahraniční domy a byty jsou díky silné koruně našincům dostupnější než kdykoliv předtím.

Výhodně se dá nakoupit například v Thajsku, USA či Bulharsku. S rostoucí vzdáleností ale sílí rizika spojená s nákupem nemovitosti.

Letos na jaře si podnikatel Jiří Vágner koupil v Bulharsku apartmán o výměře 40 metrů čtverečních. Zaplatil za něj 46 tisíc eur, tedy něco přes milion korun. Účelem koupě byla podle jeho slov investice. „Odhaduji stoprocentní zhodnocení během následujících pěti let,“ konstatuje. Nemovitost se nachází v turisticky atraktivní lokalitě Aheloy mezi letištěm Burgas a Slunečním pobřežím. „Při nákupu rozhodla poloha a samozřejmě i provedení daného developerského projektu. V minulosti jsem zvažoval nákup nemovitosti v Černé Hoře nebo ve Španělsku. Nakonec ale podmínky na tamních trzích nebyly tak přesvědčivé jako právě v Bulharsku,“ popisuje Vágner.

Původní cena jeho apartmánu byla o něco vyšší. „Využil jsem nabídky na patnáctiprocentní slevu při tříletém pronájmu developerovi s tím, že mám právo apartmán užívat čtrnáct dní v roce podle vlastního výběru,“ přibližuje podnikatel. Po uplynutí dohodnutých tří let by rád nemovitost během sezony pronajímal i nadále.

„V Bulharsku bývá inzerován zisk z pronájmu v rozmezí pěti až osmi procent z ceny nemovitosti ročně. Osobně se domnívám, že to bude spíše těch pět procent,“ konstatuje Vágner.

JAK NENALETĚT V ZAHRANIČÍ

Nekupujte zajíce v pytli – fotografie můžou lhát. Zajeďte se na nemovitost podívat osobně. Většina specializovaných realitních kanceláří tuto možnost nabízí v ceně nemovitosti. Ověřte si prodejce – zjistěte si, zda je daná realitní kancelář ve své zemi řádně zaregistrovaná, zda je pojištěná a jaké má reference.Obraťte se na notáře – klíčem úspěchu ve všech zemích je notář, který by měl ověřit pravdivost všech podkladů ke smlouvě. Zjistěte, co vše je v ceně – podrobně si pročtěte smlouvu a přesvědčte se, zda opravdu zahrnuje vše, co k nemovitosti patří – pozemek, garáž či bazén.

Dlouhodobé pronájmy, míň starostí i peněz

Příběh pana Vágnera není zdaleka ojedinělý. Díky silné koruně se ceny zahraničních nemovitostí více přiblížily možnostem českých rodinných rozpočtů. Představou letního sídélka u moře či horské chaty v Alpách se tak nechává zlákat stále více lidí. Kromě rekreačních účelů bývá silnou motivací také možnost výhodné investice. Tyto dvě varianty se navíc dají velice dobře kombinovat. Stejně jako pan Vágner proto stále více čerstvých majitelů své zahraniční nemovitosti pronajímá developerům, realitním kancelářím či cestovním kancelářím. Sami pak ve svém „druhém domově“ tráví jen pár týdnů v roce. Alespoň do doby, než tímto způsobem splatí hypotéku.

„Nejméně starostí je s dlouhodobými, minimálně ročními pronájmy,“ přibližuje Ivana Balková, ředitelka prodeje nemovitostí v zahraničí společnosti Mediterránea R.E.I. Zároveň ale upozorňuje na fakt, že za dlouhodobý pronájem získá majitel nemovitosti zhruba o 40 až 60 procent méně peněz než za krátkodobé pronájmy.

Bez notáře ani ránu

Při nákupu nemovitosti v cizí zemi je potřeba počítat s řadou rizik a komplikací. K tomu, co obnáší obdobná transakce v tuzemsku, je třeba přičíst jazykovou bariéru, odlišný právní řád i vzdálenost. Samozřejmě s tímto vším pomůže specializovaná realitní kancelář. Cena nemovitosti se ale pochopitelně prodraží o provizi oné firmy (15 až 20 procent). Za tento „příplatek“ by měl klient získat kompletní informace i právní služby. V ceně bývá také minimálně jedna prohlídka přímo na místě. Každopádně platí, že ať už nakupujete přes realitku, nebo jste se rozhodli vydat do neznámých krajů na vlastní pěst, vaším „nejlepším přítelem“ pro tento obchod by měl být notář.

NĚKTERÉ ZVLÁŠTNOSTI CIZÍCH ZEMÍ

Bulharsko – pozemek pod nemovitostí si jako cizinec oficiálně nekoupíte. Získáte jen některá omezená vlastnická práva.

  • *Chorvatsko – jako fyzická osoba si cizinec v Chorvatsku nemovitost koupit nemůže. Tuto možnost mají jedině právnické osoby. Thajsko – fyzická ani právnická osoba si nemůže nemovitost koupit. Je ale možný dlouhodobý pronájem až na devadesát let. Daň z převodu platí kupec Co vás tedy čeká, pokud se rozhodnete pro koupi nemovitosti za hranicemi? Zpravidla se uzavírá rezervační či předkupní smlouva, při jejímž podpisu se skládá část kupní ceny nemovitosti. V mezidobí před podpisem konečné kupní smlouvy je potřeba zajistit veškeré dokumenty, ze kterých je možno vyčíst, jestli nebude s koupí nějaký problém. Zda není nemovitost zatížena věcným břemenem, jestli stojí na stavebním pozemku a tak dále. To vše by měla být realitní agentura schopná doložit. Kromě těchto běžných postupů má každá země svá specifika. „Nejčastějším překvapením pro naše klienty bývá, že v zahraničí hradí daň z převodu nemovitosti v mnoha případech kupující,“ upozorňuje Balková. V každé zemi čeká českého kupce založení soukromého, případně firemního účtu v místní bance. Zpravidla si také musí vyřídit daňové identifikační číslo. V zemích Evropské unie mají čeští občané většinou stejná práva a povinnosti jako místní. Neplatí to ale vždy. Například v Bulharsku není možné, aby se zahraniční fyzická ani právnická osoba stala majitelem pozemku. Jako cizinec proto můžete získat do vlastnictví jen dům, byt, apartmán a podobně. „K pozemku „pod“ nemovitostí ale budete mít jen omezená vlastnická práva, například na jeho užívání nebo na výstavbu na něm,“ přibližuje Assen Karailiev, jednatel společnosti FC Finance-Consult, která se na prodej bulharských nemovitostí specializuje. Z uživatelského hlediska je ale tato zdánlivá komplikace spíše formalitou a svůj „bulharský“ majetek může cizinec bez problémů pronajímat i prodat. Na větší překážku narazí našinec například v oblíbeném Chorvatsku, kde cizinci nemohou vlastnit nemovitost jako fyzická osoba, ale pouze prostřednictvím právnické osoby. V Thajsku si nic nekoupíte Zcela specifické jsou pak země mimo Evropu, například Thajsko. Tamní legislativa cizincům neumožňuje místní nemovitost skutečně koupit. Jedinou možností je dlouhodobý pronájem, a to až na devadesát let. „Tento pronájem je zapsán na katastrálním úřadě a klient má prakticky všechna práva vlastníka včetně možnosti pronájmu či dalšího prodeje,“ vysvětluje Alena Bucková, majitelka společnosti Domy Thajsko. Ve vzdálených lokalitách, jako je právě Thajsko, platí více než kdekoliv jinde, že se nevyplatí nemovitosti nakupovat bez dohledu odborníka. „Hrozí zde různé komplikace s vlastnickými právy domorodých občanů. Nikomu bych nedoporučovala koupit tamní nemovitost bez rady někoho, kdo danou lokalitu dobře zná,“ konstatuje Bucková. Investujte do krize Základní podmínkou pro úspěšnou investici do zahraniční nemovitosti je atraktivní lokalita. „Nejvyššího krátkodobého zhodnocení investice lze dosáhnout koupí a následným prodejem nemovitosti na trhu, který je na vzestupu. To znamená, že lokalita se teprve stává atraktivní, rozvíjí se infrastruktura a ceny nemovitostí rostou alespoň o 15 procent ročně,“ konstatuje Balková. V současné době mají podle ní tradiční středomořské lokality, jako je Španělsko, Francie či Chorvatsko, takovýto rychlý vzestup za sebou a ceny zde stagnují nebo klesají. „Lokalitu doporučujeme vybírat například z hlediska turistického ruchu a zejména podle dostupné infrastruktury, ať už aktuální, či do budoucna plánované. Zajímavé a výhodné koupě lze realizovat například na trhu, který je v krizi,“ míní Balková. Příkladem, že krize v dané zemi nemusí znamenat snižování cen tamních nemovitostí, je Thajsko. Země si v posledních letech prošla doslova smrští zatěžkávacích zkoušek. Na konci devadesátých let to byla celoasijská finanční krize. Pak přišel SARS a ptačí chřipka. V roce 2004 zabíjela a ničila tsunami a loni se přidal vojenský převrat. Nic z toho ale zahraniční investory neodradilo do té míry, aby tamní ceny nemovitostí začaly klesat. „Naopak stále narůstají, a to minimálně o dvacet procent ročně,“ konstatuje Bucková. Slibným evropským trhem je podle lidí z oboru v současné době například Bulharsko, kde v posledních letech rostou ceny nemovitostí v průměru o 30 procent. Češi už se nebojí Na tom, že zájem tuzemců o nákup realit za hranicemi roste, se představitelé realitních kanceláří shodují. „Češi se dlouho báli do zahraničních nemovitostí investovat. Byli hodně konzervativní. Když jsme začali v roce 2006 nabízet první nemovitosti v Bulharsku, všichni nám říkali, že jsme blázni,“ vzpomíná Assen Karailiev. Za první pololetí letošního roku prodala tato společnost v Bulharsku kolem třiceti nemovitostí, což představuje téměř stoprocentní nárůst oproti srovnatelnému období v roce 2007. Čtyřicetiprocentní meziroční nárůst „zahraničních“ prodejů zaznamenala v prvním letošním pololetí také společnost Mediterránea R.E.I. V USA levně, na Slovensku draho Současným hitem v nákupu zahraničních nemovitostí je Bulharsko. Atraktivní jsou také horské apartmány na Slovensku, kde se dlouhodobě udržují relativně nízké ceny, nebo v italských či rakouských Alpách. Ovšem konkrétní zkušenosti jednotlivých realitních kanceláří se liší podle jejich specializace. „V roce 2003 a 2004 se nejlépe prodávaly španělské nemovitosti a nastupoval zájem o Floridu. V letech 2005 a 2006 vedla poptávka po chorvatských nemovitostech. V posledních dvou letech pro změnu z naší nabídky jednoznačně vede Řecko,“ popisuje Balková. Například společnost RE/MAX Premium prodává podle svého majitele Štěpána Gjuriče za účelem investice především oblast černého moře, tedy Rumunsko a Bulharsko, případně horské oblasti v Alpách. „Naopak v prodeji pro soukromé účely vede Chorvatsko, začíná se prosazovat jih Španělska. Zbytek Evropy už je pro Čechy dost drahý,“ konstatuje Gjurič. Firma M&M reality holding zase sází na nízké ceny nemovitostí v USA, které přinesla tamní hypoteční a ekonomická krize. Společnost již navázala kontakty s tamními realitními kancelářemi a v nejbližší době by měla přijít s novou nabídkou floridských apartmánů a domů. „Ceny pronájmů v USA příliš neklesají, naopak koupi tamní nemovitosti vidím jako výhodnou investici,“ konstatuje Miroslav Jonáš, obchodní ředitel M&M reality holding. Apartmány i rodinné domy Ceny nemovitostí v oblíbených zahraničních lokalitách odborníci často srovnávají s cenami v Praze. „Například v Řecku si můžete pořídit nový mezonetový byt od 150 tisíc eur, řadový domek od 200 tisíc eur a samostatný rodinný domek od 350 tisíc eur,“ popisuje Ivana Balková. K nejlevnějším lokalitám z nabídky společnosti Mediterránea R.E.I. patří podle ní právě Řecko, následováno Chorvatskem. K nim se v posledním roce díky poklesu cen přiblížilo Španělsko a Florida. Naopak nejdražší nemovitosti z nabídky firmy jsou ve Francii a Itálii. Výrazně levněji než v Česku je ve stále žádanějším Thajsku. „Například luxusní apartmán 3+1 s výhledem na moře o velikosti zhruba 100 metrů čtverečních je možné pořídit i za necelých 83 tisíc eur,“ popisuje Bucková. Rodinné domy v Thajsku se podle ní dají pořídit za zhruba 104 tisíce eur. Představy Čechů o tom, jaký typ zahraniční nemovitosti by jim vyhovoval, jsou stejně rozmanité jako nabídka realitních kanceláří. Oblíbené jsou apartmány v komplexech, o které se stará správce. „Máme ale také klienty, kteří chtějí maximální soukromí a pohodlí. Hledají proto rodinný dům či prostornou vilu s velkou zahradou, případně i s bazénem,“ popisuje Balková. Další skupina klientů podle ní jednoznačně preferuje koupi pozemku a výstavbu nemovitosti „na míru“. Zajeďte si za zajícem**

U nákupu nemovitosti za hranicemi Česka platí obdobná pravidla jako v tuzemsku. V první řadě byste si měli svůj budoucí majetek osobně prohlédnout. „Zajíc v pytli“ by totiž mohl schovávat nejedno nepříjemné překvapení. Cesty s prohlídkou ale patří mezi základní služby, které realitní kanceláře svým zákazníkům nabízejí.

„Před první cestou se snažíme, aby si klient ujasnil, co od nemovitosti očekává, co nezbytně potřebuje, co naopak může postrádat. Jestli preferuje pohodlí apartmánu, jehož údržba je zpravidla minimální, nebo vyžaduje rodinný domek se zahradou skýtající soukromí, ale i více starostí a provozních nákladů,“ konstatuje Balková.

Při prohlídkách je dobré si uvědomit, že zcela jinak může lokalita vypadat v průběhu sezony a jinak například na podzim či na jaře. Vesničky, které v létě žijí čilým turistickým ruchem, jsou mimo sezonu většinou obývány jen několika stálými obyvateli. Místní obchody a restaurace mohou být v tomto období zavřené.

Při nákupu za účelem investice je třeba počítat s tím, že nové nemovitosti nějakou dobu trvá, než se na trhu „zavede“. V oblíbených turistických destinacích také jistě narazí na silnou konkurenci. V takovém případě pomůže, pokud je nemovitost něčím výjimečná. Připlatit si například za první linii u moře, krásný výhled nebo nadstandardní vybavení se může z dlouhodobého hlediska ukázat jako výborná strategie.

Mohlo by vás zajímat

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

Hry pro příležitostné hráče