Krize vrátí trhu s nemovitostmi rovnováhu

20. listopadu 2008, 00:00 - Martina Martinovičová
20. listopadu 2008, 00:00

K útlumu stavební výroby podle Kamila Zieglera určitě dojde.

„Myslím si, že je to zdravé. V poslední době byl nemovitostní trh jednoznačně trhem prodávajícího, což bylo vidět na cenách i kvalitě. Otázkou není, zda dojde k oživení, ale kdy k němu dojde,“ říká viceprezident ECM.

Akcie ECM za poslední rok na burze ztratily přes osmdesát procent své ceny. Majitel firmy, realitní magnát Milan Janků, nabídl investorům odkup akcií ECM obchodovaných na burze za cenu 303 korun. ČNB již tuto nabídku schválila. Kdy začne probíhat?

Pan Janků drží prostřednictvím firmy ECM Group NV třicet procent akcií společnosti ECM Real Estate Investments A.G., zbylých sedmdesát procent je veřejně obchodovaných na burze. Společnost, ve které pracuji, není tím, kdo nabídku dává, ale je jejím předmětem.

Podle posledních informací s financováním odkupu pomůže panu Janků J&T Banka?

Byli jsme ujištěni hlavním akcionářem, že finanční krytí na svoji nabídku má, což zcela jistě musel doložit i centrální bance.

Neleží na stole jednání s případným strategickým partnerem pro ECM?

Nabídka odkupu je ze strany pana Janků ochranou před možným nepřátelským převzetím. Pan Janků argumentuje tím, že v době finanční krize je důležité koncentrovat vlastnictví developerské firmy, aby krizi přečkala, a já s tímto názorem souhlasím. A očekávám z jeho strany i další navýšení kapitálu firmy.

Jak se podle vás budou rozhodovat akcionáři, kteří akcie ECM drží?

Jde o nabídku dobrovolného odprodeje, nikoliv o nucený odkup, squeeze out (vytěsnění minoritních akcionářů – pozn. redakce). Každý akcionář se může rozhodnout. Pokud bychom srovnali tuto nabídnutou cenu v poměru k poslednímu reportovanému NAV, tedy čistému obchodnímu jmění, s aktuálními cenami akcií srovnatelných firem v zahraničí, tak jejich diskont je vyšší. S nabídnutou cenou tedy problém nemám.

MUSÍME SE PŘIZPŮSOBIT TRHU

ECM je podle vývoje ceny na burze jednou z největších obětí realitní hysterie, její tržní kapitalizace výrazně klesla. V její první obchodní den na burze před dvěma lety cena skončila na úrovni 1471 koruny, teď je pod třemi sty. Jak ji chcete vy jako její finanční ředitel a viceprezident provést krizí tak, aby ji ustála?

Je potřeba si nejprve říci, v jaké situaci se dnes developeři nacházejí. Je velmi zpřísněné bankovní financování, v některých případech může být nedostižné. Kapitálové trhy dnes také neposkytují dostatečnou možnost financování, není prakticky možné vydat žádný dluhopis.

Zpřísněná je i realizace projektů – kupci si hodně vybírají a lze říci, že developerům dnes tikají hodiny rychleji než kupcům. Na to musíme jako management firmy reagovat a přizpůsobit ji co nejrychleji situaci na trhu. ECM byla nastavena na expanzi, což odpovídalo vývoji realitního trhu posledních let.

Znamená to, že od některých projektů budete ustupovat, některé se odloží?

Razantně hledáme nákladové úspory. Prošli jsme všechny naše projekty a rozhodli, co s nimi uděláme dál. První rozhodnutí, které jsme udělali, bylo, že v některých projektech, jež jsme zamýšleli uskutečnit, nebudeme pokračovat. Nemáme teď prostě na ně k dispozici finanční krytí. Od některých, které byly ve fázi prvotního záměru, jsme ustoupili úplně, některé posuneme v čase či si u nich zajistíme opce tak, abychom v nich mohli pokračovat, až se situace na trhu zlepší, některé můžeme prodat.

Vytipovali jsme projekty, které chceme jednoznačně dokončit, protože jsme přesvědčeni o tom, že ponesou zisk. A pak jsme vybrali takové, u kterých si dovedeme představit realizaci se strategickými partnery. U některých z nich již probíhají jednání, u jiných si definujeme podmínky.

Mohl byste být konkrétní?

Ty, které chceme zrealizovat v původně stanovených termínech a rozsahu, jsou zcela jistě ty na pražské Pankrácké pláni, rezidenční i kancelářské. Jsme přesvědčeni o tom, že mají hodnotu, a máme na ně sjedány podmínky financování a termíny.

Mění banky své podmínky i u těchto projektů?

Pokud u stávajících projektů dodržujeme dohodnuté podmínky, beze změny běží dál. U nového financování jsou banky obezřetnější, vyžadují vyšší zajištění, chtějí zajištění i jinými instrumenty, obecně je jednání s nimi zdlouhavější. Nicméně podařilo se nám v poslední době například dohodnout navýšení financování našeho projektu City Tower na Pankráci s Raiffeisenbank.

V PRAŽSKÝCH KANCELÁŘÍCH NÁJEM POROSTE

Chápete, jako bývalý bankéř, toto mírně řečeno ostražité chování bank?

KAMIL ZIEGLER (46)

Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a je i absolventem Southwestern Graduate School of Banking v Dallasu. Během své kariéry zastával řadu významných funkcí v bankovním sektoru, od výkonného a finančního ředitele Komerční banky přes náměstka generálního ředitele České spořitelny a generálního ředitele Konsolidační banky až po šéfa české Raiffeisenbank. Od roku 2004 pracoval ve finanční skupině PPF jako výkonný ředitel pro finance a od srpna 2007 také jako místopředseda představenstva. Od letošního května působil ve společnosti AAA Auto na postu ředitele ekonomické divize. Po dvou měsících na svoji funkci rezignoval. Na začátku září se stal viceprezidentem developerské společnosti ECM a je zodpovědný za finanční řízení celé skupiny.

Naprosto. Financování developerů je o dlouhých penězích a situace na trhu není jistá. Nikdo neví, jak se bude situace v bankovním sektoru vyvíjet dál, nejistota je i ohledně dalšího vývoje cen nájmů. Ačkoliv v Praze podle mého názoru nájemné v kvalitních kancelářských prostorách poroste. Musím říci, že zatím jsme se ze strany bank nesetkali s nějakými „nehoráznými“ požadavky.

Financujete se prostřednictvím bank působících na českém trhu?

Pro projekty, které realizujeme v Čechách, ano. V Rusku spolupracujeme i s ruskými bankami, v Číně s mezinárodními bankami, které tam působí, ale i s místními.

Mohl byste tu vyšší ostražitost bank převést do čísel?

Dříve bance na některé typy projektů stačilo dvaceti až pětadvacetiprocentní financování projektu z vlastních finančních prostředků. Nyní je to třicet až pětatřicet procent. Co se týče sazeb, vyšší riziková prémie představuje úrok o půl až jedno procento vyšší, ale projekt od projektu je situace různá.

Již jste ohlásili svůj záměr prodat dva dokončené projekty - budovy City Empiria a City Tower na pražském Pankráci. Na jaké úrovni se pohybují nájmy v budově, v níž právě sedíme, tedy City Tower? Kdo si pronajímá?

Aktuálně se zde pronajímají prostory za 18 až 21 eur za metr čtverečný, záleží na velikosti pronajatého prostoru, výšce umístění a kvalitě. Je zde Raiffeisenbank, právní kanceláře, mají zde sídlo firmy domácí i zahraniční. Co chtějí? Kromě kvalitních kanceláří a dobré dopravní dostupnosti také prestižní adresu.

Máte v plánu uskutečnit nové projekty. Kdo je bude užívat? Čekáte, že třeba nižší daně přilákají do Česka zahraniční firmy, které si sem převedou svoje sídlo? Čekáte, že toto budou vaší budoucí nájemci?

Nižší daně jsou rozhodně silným stimulem pro zahraniční firmy. Ano, je možné, že zde budou mít zahraniční koncerny svoje holdingové struktury pro střední a východní Evropu, své sídlo sem mohou přesunout i velké původem české firmy. Jistě bychom je neodmítli.

JSME OBEZŘETNÍ JAKO BANKY

Jaké typy projektů mohou být v tomto krizovém období úspěšné?

Musím říci, že nemáme šablonu, která by nám označila ty, které budou úspěšné. Je to projekt od projektu, zvažujeme jeho efektivnost, stupeň rozpracovanosti. Pokud se má některý zastavit, je zapotřebí zvážit vícenáklady, které by to přineslo. Záleží i na podmínkách financování, které se podaří získat. Chováme se podobně obezřetně jako banky. Nemůžeme firmu příliš přiškrtit, to by bylo velmi krátkozraké, protože následné rozběhnutí výstavby – to zatopení pod kotlem – by trvalo příliš dlouho.

Krize dříve či později pomine, realitní trh se vyvíjí v cyklech. Nicméně některé plánované projekty v zemích střední a východní Evropy jsme zastavili. Mám na mysli ty, do kterých jsme ještě neinvestovali, na něž jsme třeba měli opci, jíž nemusíme využít.

Budete se tedy koncentrovat na český, ruský a čínský trh, kde máte soustředěn svůj hlavní byznys?

Ano. A jsme ochotni bavit se i o strategické spolupráci. Například při realizaci projektu v Číně spolupracujeme s Metro Group a HSBC RE China Fund, pro projekt v Rjazani jsme se dohodli na částečném partnerství s českou firmou PSJ.

Jak se podle vašeho očekávání bude dál vyvíjet nemovitostní trh u nás?

Myslím si, že je zapotřebí rozlišit vývoj v jednotlivých segmentech trhu. Segment méně kvalitních kancelářských prostor bude zcela jistě trpět, bude stagnovat, určitě nepůjde nahoru. Naproti tomu u vysoce kvalitních kancelářských prostor čekáme, že ceny pronájmů půjdou ještě mírně nahoru, poptávka po nich je a jejich nabídka není až tak široká. Stejně tak segment méně kvalitních luxusních rezidenčních projektů – jejich ceny budou stagnovat nebo mírně klesat.

Nečekám, že by tento trh zcela zkolaboval, protože část projektů budou developeři odsouvat na dobu, až krize pomine. Segment velmi luxusního bydlení pro náročnější, tedy segment, na který se ECM zaměřuje, krize pravděpodobně nepoznamená.

Lze tedy říci, že krize ocení kvalitu?

Určitě. Kvalitu provedení, lokalitu, atraktivnost projektu.

Co menší stavební firmy, které se stěží dostanou k velmi atraktivním lokalitám. Budou mít šanci přežít?

Nevím přesně, kolik je nyní na trhu menších stavebních firem, většinou jsou to subdodavatelé těch velkých. Rozhodně bych nečekal nějaké konkurzy. K útlumu stavební výroby určitě dojde a myslím si, že je to zdravé. V poslední době byl stavební trh jednoznačně trhem prodávajícího. Stavební firmy si diktovaly podmínky a bylo to vidět i na leckde nízké kvalitě odvedené práce, obrovsky narostly ceny stavebních materiálů, což už nebude pokračovat. Pro mě není otázkou, zda dojde k oživení trhu, ale kdy.

Nemovitostní trh má ale ještě jeden problém, který v Česku není až tak výrazně vidět, a tím je jeho závislost na bankovních úvěrech. Na základě toho jakákoliv porucha v bankovním sektoru se nutně projeví v sektoru realit, dříve či později. A stejně to samozřejmě funguje i opačně. Český bankovní sektor je krizí zasažen minimálně, je v zásadě zdravý, ale myslím si, že v některých zemích světa ještě krize trhu realit nedosáhla dna.

V USA ČISTÍ BANKY JAKO MY V DEVADESÁTÝCH LETECH

Je velký rozdíl mezi průběhem světové finanční krize v Rusku a v Číně?

Chvíli to vypadalo, že čínská ekonomika je natolik silná, že krizí postižena nebude, nakonec se ale projevila i tam. V současné době je například téměř nemožné získat tam financování v místní měně, mezibankovní trh tam nefunguje, banky si svoji likviditu drží. V Rusku proběhla krize rychle, ale státní devizové rezervy jsou dnes třicetkrát silnější než v krizi před deseti lety.

Pracoval jste kromě jiného jako šéf České konsolidační agentury. Jaký máte pocit, když vidíte v zahraničí padat banky, přičemž český bankovní sektor krizi ustává zatím bez velkých excesů?

Mám z toho dobrý pocit. Na opatření, která se na ozdravení bankovního sektoru tehdy přijímala, se snesla velká kritika, ale myslím si, že teď se ukazuje, že nebyla špatná.

Za mírný průběh krize na trhu bank lze poděkovat i centrální bance a jejím poměrně přísným opatřením pro investování bank. Co říkáte na opatření, která přijala americká vláda po pádech tamních bank?

Vzpomenu si na to, jak nám tehdy doporučovali nečistit banky… Vlastně teď se chovají podobně jako my v devadesátých letech. Vytváří se instituce na odkup špatných úvěrů, která má státní podporu a která má pomoci očistit banky. Jde především o to, aby tato instituce „ustála“ tu dobu, než se situace uklidní. Aktiva, která nakoupí, vůbec nemusí být špatná, jen je s jejich realizací zapotřebí počkat. Ztráty nemusí být až tak vysoké. Ale nesmí dostat žádné jiné úlohy kromě té, pro níž byla zřízena. Žádná politická zadání, jinak to nebude fungovat.

Jaké lidi byste zaměstnal, pokud byste se stal šéfem této instituce? Vrcholové manažery padlých bank?

Najal bych schopné odborníky, ne lidi ze super senior pozic. V podobné roli jsem byl. Nešel jsem na trh státních úředníků, ale investičních a komerčních bankéřů a lidí se zkušenostmi s restrukturalizací z poradenských firem, které jsem pochopitelně musel solidně zaplatit. Ale to byla ta jediná správná cesta.

Mohlo by vás zajímat

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

Hry pro příležitostné hráče