Jsme hypoteční nemluvňata

31. května 2004, 00:00 - PETR BÝM
31. května 2004, 00:00

GENERÁLNÍ ŘEDITEL ČESKOMORAVSKÉ HYPOTEČNÍ BANKY JAN SADIL: Česko prožívá čtvrtým rokem hypoteční boom. Přesto není všechno v pořádku. "Doplácíme na neschopnost státní správy," říká generální ředitel Českomoravské hypoteční banky Jan Sadil.

GENERÁLNÍ ŘEDITEL ČESKOMORAVSKÉ HYPOTEČNÍ BANKY JAN SADIL: Česko prožívá čtvrtým rokem hypoteční boom. Přesto není všechno v pořádku. „Doplácíme na neschopnost státní správy,“ říká generální ředitel Českomoravské hypoteční banky Jan Sadil. * Na počátku května se ČR stala součástí EU a zároveň vstoupil v platnost nový zákon o dluhopisech. Co to hypotečnímu trhu přineslo?

Začněme tím druhým - nová legislativa umožňuje poskytovat hypotéku také jako neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Další změnou je, že můžeme do zástavy brát jakoukoli nemovitost na území států Unie. Co se týká EU, členství České republiky v ní přineslo širší možnosti občanů jiných unijních států získat nemovitost v ČR a tím i hypoteční úvěr u tuzemských bank. A teoreticky vzato, náš občan si může sjednat hypotéku na koupi nemovitosti třeba ve Španělsku. * Proč teoreticky? Národní právní režimy, které upravují oblast nemovitostí, vlastnické otázky, registrace a podobně, jsou přes všechnu unifikací odlišné a navíc poměrně složité. Proto je stejně komplikované sjednání hypotéky, zejména smlouvy o zajištění, která je její nutnou součástí. My nejsme schopni takovou smlouvu třeba ve Španělsku či Dánsku připravit. Proto je hypoteční trh všude na světě trhem lokálního charakteru - pokud budou naši občané kupovat v zahraničí nemovitost, pak také hlavně tam budou žádat hypoteční úvěr. Jiná situace by ovšem nastala, pokud by koupě zahraniční nemovitosti byla zajišťována realitou na našem území. Pak na základě kupní smlouvy poskytneme běžnou nebo případně už zmíněnou americkou hypotéku. * Budou všechny tyto, řekněme, širší možnosti pro domácí hypoteční trh představovat impulz k růstu? Neřekl bych. Hypotéky i nadále budou sloužit především k řešení bytové otázky, a to včetně těch amerických. Máme k dispozici poměrně spolehlivé průzkumy, podle kterých i neúčelové hypoteční úvěry budou lidé využívat především v nějaké spojitosti se svými byty či domy. Třeba v případě drobnějších stavebních úprav bude pro obě strany schůdnější sjednat právě americkou hypotéku - banka nebude muset kontrolovat čerpání půjčky, klient bude mít ihned k dispozici peníze. Ale je na místě dodat, že náš hypoteční trh je ve velmi dobré kondici a růstové faktory rozhodně nepostrádá. * Jaký je jeho aktuální stav? Za necelých deset let u nás bylo poskytnuto kolem 100 tisíc hypotečních úvěrů. Velký zlom v rozvoji hypoték u nás představoval rok 2001. Od té doby hypoteční trh vykazoval enormní nárůsty jak v počtech, tak objemu. Jen Českomoravská hypoteční banka ve zmíněném roce poskytla tři tisíce úvěrů, přičemž loni jich bylo už třikrát víc. Razantní růst nepochybně souvisí se stále kvalitnější nabídkou ze strany hypotečních bank a poklesu úrokových sazeb. V roce 1997 dosáhly na 15 %, což je pro každého dlužníka skoro sebevražedné. Na druhé straně je to odraz sílícího zájmu ze strany klientů. Myslím, že boom, byť v trochu zmírněné podobě, bude pokračovat. Počátkem roku jsem letošní růst odhadoval na přibližně 20 %, ale dnes myslím, že to bude více. * Není to příliš optimistické? Vždyť se očekává zvýšení úrokových sazeb. Pokud k němu dojde, bude to určitě pohyb směrem vzhůru, nicméně v řádu desetin procentního bodu. To se do našich sazeb promítne minimálně a poptávku nemůže výrazněji ovlivnit. Do budoucna samozřejmě nelze vyloučit nic, ale v Evropě se nyní hypotéky úročí sazbou kolem 5 % a nejspíš to tak nějakou dobu bude. Konečně tuto prognózu potvrzují i aktuální sazby. Fixní sazba na 15 let se u většiny našich hypotečních bank pohybuje kolem 6 %. Ale je třeba vidět, že jakkoli je úročení samozřejmě velmi významné, není cena hypotéky jejím jediným parametrem. Zákazník má i jiná kritéria výběru. * Co tedy dnes klienty zajímá? Podle mého mínění ve stále větší míře hledají hypoteční produkt, který jim skutečně „padne“. Ve sféře bydlení vždy jde o velmi individuální potřeby, a proto je třeba klientům nabízet větší škálu produktů. To je jedna z oblastí, kde bude probíhat největší konkurenční boj. A další oblastí bude celá široká oblast klientského servisu. Hypotéka je komplikovaná věc, hodně záleží na tom, kdo a jak klientům vysvětlí všechny souvislosti a možnosti. N a tom - přesně řečeno na kvalifikovaných prodejcích - jistě bude záležet čím dál, tím více. * Zájem o hypotéky závisí i na vývoji cen nemovitostí… Na trhu realit v dohledné době k žádným převratným pohybům cen nedojde. Pomalu splaskává bublina očekávání spjatá s naším členstvím v Evropské unii - k žádnému viditelnému zvýšení poptávky a následně cen nedošlo a pravděpodobně ani nedojde. Lze naopak počítat s poklesem cen některých typů nemovitostí - typicky například starších panelových bytů v P raze, jejichž ceny byly ještě nedávno nereálné. Stejně jako ve sféře úrokových sazeb je možné i v oblasti cen domů a bytů očekávat stabilitu - a ta obchodu vždy pomáhá. * V mnoha ohledech ještě za vyspělou Evropou pokulháváme. Platí to i pro hypotéky? Podle relace objemu hypotečních úvěrů k HDP jsme teprve na začátku. U nás jsou to přibližně 4 %, v EU průměrně 33 % a třeba v Dánsku či Nizozemsku více než 70 %. Ale už samotné rozdíly v rámci Unie naznačují, že každá země má v tomto ohledu vlastní tradice, zvyklosti a samozřejmě i možnosti, jak řešit bytovou otázku. Například velmi záleží na tom, jak populární je stavební spoření - třeba u našich rakouských sousedů je oblíbené velmi a o to je menší zájem o hypotéky. Nicméně někdy čísla klamou. Například v porovnání s Británií jsme hypoteční nemluvňata. V této zemí hypotéky poskytuje 120 institucí, vychází tady několik časopisů, jejichž jediným tématem jsou právě hypoteční úvěry, kterých tady bylo loni sjednáno kolem dvou milionů. To je úctyhodné číslo, nicméně bližší pohled na celkový objem hypoték ukazuje, že ten se mění jen minimálně. V Británii totiž dnes hypoteční obchod představuje hlavně „stěhování“ hypoték z banky do banky. Kdežto u nás jde vždy o nové úvěry. * Úročení neúčelových hypoték bude mírně vyšší. Tyto sazby už nebudou daleko od úroku některých typů spotřebitelských úvěrů, jejichž sjednávání je také podstatně jednodušší… Běžné spotřebitelské úvěry nemohou hypotéky nikdy nahradit. Hypotéky za všech okolností představují nejlevnější „dlouhé“ peníze, které jsou na finančním trhu k mání. Naším konkurentem budou stavební spořitelny. Já obvykle tvrdím, že bychom měli hlavně spolupracovat, ale je zřejmé - a vychází to i z potřeb stavebních spořitelen - že ve sféře financování bydle- nás budou hrát významnou roli. Ale kooperace je možná, v Německu není tak nezvyklé na základě jedněch podkladů vyřídit hypotéku i stavební půjčku. V Německu se také říká, že optimální je financovat bydlení z třetiny hypotékou, z třetiny stavebním spořením a zbytek dodat z vlastních zdrojů. * Zdá se, že výhledy jsou pro banky i klienty docela růžové. Existuje něco, co rozvoji hypotečního úvěrování brání? Donedávna to mohla být jistá neznalost samotného produktu. To se ovšem rychle mění, mimo jiné také díky médiím, které se v poslední době hypotékám věnují opravdu hodně. Horším problémem je pro nás fungování územního katastru. Zápisy zejména v Praze jsou záležitostí měsíců. Když jsem před deseti lety v oboru hypoték začínal, trval jsem na tom, že bez zapsání zástavního práva do katastru nelze čerpat ani korunu úvěru. Dnes to běžně děláme, ale to znamená, že podstupujeme vyšší riziko - doplácíme tak na neschopnost státní správy. A v neposlední řadě je pro nás stále obtížné a velmi zdlouhavé realizovat zástavní právo v případě, že klient úvěr nesplácí. Naštěstí je takových případů velmi málo. JAN SADIL (1969)**

vystudoval stavební fakultu ČVUT v Praze. Ve finančním sektoru začal pracovat v roce 1995, a to v Komerční bance, kde začínal v oddělení hypotečních úvěrů a oceňování nemovitostí. Do Českomoravské hypoteční banky nastoupil v roce 2001, jejím ředitelem se stal v loňském roce. Je aktivní v řadě profesních sdružení, jako jsou Česká bankovní asociace či Asociace pro rozvoj nemovitostí.

foto: archiv

Mohlo by vás zajímat

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

  • Daniel Stein Kubín: Slova jsou jen slova, surf a poušť…

Hry pro příležitostné hráče