Je libo domek u Černého moře?

17. září 2008, 16:26 - Josef Mládek
17. září 2008, 16:26

perex

Perex:
Uprostřed slunného léta se Bulharsko dostalo do hledáčku evropských médií. Evropská unie kritizovala vysokou míru korupce a zmrazila dotace určené hlavnímu městu Sofii. Ani vývoj hospodářství si však s barvitými politickými událostmi nezadá na zajímavosti.

Na první pohled by se mohlo zdát, že Bulharsku nic nebrání, aby pokračovalo v dohánění západní Evropy. Hrubý domácí produkt v prvním čtvrtletí roku 2008 oproti stavu před rokem vzrostl o sedm procent. Nezaměstnanost během tří let klesla z dvanácti na šest procent. Oficiální devizové rezervy se za čtyři roky zdvojnásobily. Veřejné finance vykázaly v roce 2007 přebytek 3,8 procenta HDP. Veřejné zadlužení kleslo z 50 na méně než dvacet procent HDP. Výnosy z daně z příjmů rostou i přesto (či snad proto), že v roce 2008 byla zavedena desetiprocentní rovná daň.
Bližší pohled však odhalí rizika a strukturální problémy, které mohou bulharské nadějné vyhlídky rozptýlit. Příliv investic ze zahraničí a bouřlivá domácí úvěrová aktivita vedly k přehřívání hospodářství. Spotřebitelské ceny v červnu meziročně vzrostly o 15,3 procenta, což je nejvíce od inflační krize na konci devadesátých let. Evropská komise ve své konvergenční zprávě upozorňuje, že vývoj produktivity práce začíná zaostávat za růstem mezd.

Vyšší inflace, ale více aut Bulharské leva je v režimu měnové rady pevně vázáno na euro. To prakticky znamená ztrátu autonomie měnové politiky, přebírání úrokových měr eurozóny a vyšší inflaci. Negativní úrokové míry vedly k rychlému růstu úvěrové aktivity. V letech 2002 až 2007 rostly kumulované bankovní úvěry průměrným ročním tempem 33 procent. Centrální banka proto alespoň loni v září zvýšila požadavky na povinné minimální rezervy z osmi na dvanáct procent. Přesto na konci června 2008 představovaly úvěry poskytnuté soukromým subjektům 69,4 procenta HDP. Ve srovnání s eurozónou není problém v objemu úvěrů vzhledem k HDP, ale v dynamice, kterou byl dosažen.
Dostupné dluhové financování se totiž projevilo v růstu investic, spotřeby, dovozů i cen aktiv. Investice dosahovaly na konci roku 2007 neuvěřitelných 37 procent HDP. Soukromou spotřebu může například ilustrovat počet prodaných automobilů, který v první polovině roku 2008 vzrostl o dvacet procent. To je druhý nejvyšší růst v Evropské unii. V absolutních číslech však byl mnohem vyšší počet dovezených automobilů z druhé ruky. Ten vzrostl dokonce o 70 procent.

Stavebnictví na vzestupu Dynamický vývoj ekonomiky jako celku se odráží i v její odvětvové struktuře. Daří se pochopitelně stavebnictví a finančním službám. Expanduje průmysl stavebních hmot a výroba nábytku. Všeobecná poptávka po komoditách vedla k růstu v oblastech produkce dřeva, mědi, zinku a olova. Zvyšování spotřeby v kombinaci s přirozenou restrukturalizací sektoru podpořilo maloobchod. V Bulharsku investují Ikea, Metro i Carrefour.
Velká část bulharského růstu je patrně důsledkem zdravého dohánění, jak se země postupně zapojuje do ekonomických příležitostí v Evropě. Odlišit však prvky prokazatelně zdravého sbližování výkonnosti ekonomik od přehřívání a jeho sekundárních důsledků, jako je například spotřeba zaměstnanců cyklického stavebnictví, je, jako v každém takovém případě, velmi obtížné.
Hrozbu představuje i vnější nerovnováha. Deficit běžného účtu, který činil v roce 2002 méně než šest procent HDP, vzrostl na více než 21 procent v roce 2007. Ten byl doposud poměrně snadno kompenzován přílivem přímých zahraničních investic. To však platilo v minulosti. Do budoucna je nutné se ptát, zda budou mít zahraniční investoři v čase pokračující takzvané úvěrové krize dostatek likvidity. Další otázkou je struktura přímých zahraničních investic. Dochází v ekonomice k rozvoji produktivních odvětví, která postupně umožní odstranění deficitu? V letech 2005 až 2007 plynulo 40 procent zahraničních investic do stavebnictví a realit, zatímco do výrobních odvětví směřovalo jen patnáct procent investic. S přílivem dluhového financování ze zahraničí roste vnější zadlužení. Hrubý zahraniční dluh na konci dubna 2008 činil 93,8 procenta HDP. Z toho více než třetinu tvořily krátkodobé závazky. Bulharsko je tak vystaveno nejen rizikům domácích strukturálních problémů, ale i vývoji na světových trzích. Pokles přímých zahraničních investic, pokles dostupného dluhového financování ze zahraničí a pokračující přehodnocování ocenění rizika a růst rizikové prémie by měly za následek (v lepším případě) zpomalení bulharského růstu.

Nejvyšší růst cen nemovitostí na světě Dynamický vývoj hospodářství bylo v posledních letech možné pozorovat zejména v odvětví nemovitostí. Většina bytových jednotek je zastaralá a hypoteční úvěry mají obecně vzato potenciál pro další růst. Ačkoli hypotéky sice v posledních letech rostly tempem mnoha desítek procent ročně, činil jejich celkový objem na konci roku 2007 jen asi deset procent HDP.
Poradenská firma Knight Frank uvádí, že v prvním čtvrtletí roku 2008 rostly ceny nemovitostí nejrychleji na světě právě v Bulharsku – anualizovaným tempem 31,5 procenta. Jen pro zajímavost, „vítěz“ z předchozího roku, lotyšská Riga, zaznamenal ve stejném období pád cen o 20 procent. Celkem pochopitelně proto pokračuje debata o udržitelnosti současného vývoje – kombinace vysokého růstu cen i objemu investic. Skeptická je analýza evropského realitního trhu provedená firmou PricewaterhouseCoopers. Ta totiž zmiňuje názory ve prospěch cenové korekce na bulharském trhu.
Bouřlivý stavební rozvoj zaznamenal segment apartmánů a druhého bydlení. Čtvrtletní analýza trhů střední a východní Evropy provedená analytiky UniCredit Group cituje zvěsti od realitních makléřů, které hovoří o poklesu prodejů apartmánů Britům a Irům na jednu pětinu stavu před rokem, a dále uvádí, že tento výpadek nebyl dostatečně nahrazen (byť rostoucím) zájmem Rusů a Řeků. Bulharské banky jsou navíc nyní opatrnější a více se ptají, komu půjčují. Zahraniční kupci proto musejí důsledněji dokládat svou úvěrovou historii.
Postupně se začíná projevovat i vysychání zahraniční likvidity dostupné pro financování investičních projektů. Podle Bulharské národní banky v prvním čtvrtletí roku 2008 klesly přímé zahraniční investice plynoucí do realit na dvouleté minimum, když dosáhly 333,4 milionu euro.

Počet turistů klesá Turistický ruch včetně nepřímých efektů vytváří asi šestinu pracovních míst. Nízké ceny, moderní ubytovací kapacity a nabídka charterových letů do Bulharska lákaly v posledních letech stále více návštěvníků. Aktuální sezóna však patrně nebude z těch nejúspěšnějších. Na jedné straně bouřlivě roste nabídka ubytovacích kapacit, současně však poptávka nenaplňuje očekávání. Stabilní zájem o Bulharsko mají Němci, poptávka však klesá například ze strany Skandinávců. Rostoucí nabídka tlačí ceny ubytování dolů. Dle Anelie Kruškové, předsedkyně Státní agentury pro turistiku, bankrotovaly během hlavní sezóny tři až čtyři přímořské hotely za týden. Na prodej jsou proto prý desítky hotelů.
Situace v horských střediscích se příliš neliší. I zde vznikly v posledních letech desetitisíce lůžek. V některých lokalitách, jako je například Bansko, smazala pokračující stavební aktivita původní charakter dříve malebného podhorského městečka. Projevují se i další strukturální problémy. Tempu rozvoje ne vždy stačí infrastruktura a obecně existuje nedostatek kvalitních zaměstnanců. Některé hotely proto byly nuceny zřídit vlastní vzdělávací kurzy.

Box:
Příležitost v realitách
Češi uvažující o nákupu apartmánu v Bulharsku se nemusí nechat výkyvy bulharského trhu odradit. Ten je stále v mnoha ohledech dobrou alternativou jiným destinacím. Vstup nových projektů na trh bude rozšiřovat nabídku a zvyšovat tlak na ceny. Proměnlivý bulharský trh je tak paradoxně příležitostí pro kvalitní realitní hráče, kteří svým zákazníkům dokáží doporučit dlouhodobě příhodnou lokalitu.

Praporek:
Počet prodaných automobilů v první polovině roku 2008 byl druhý nejvyšší v EU

Mohlo by vás zajímat

  • Je o mě zájem, říká expremiér Jiří Paroubek v Euro TV

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

Hry pro příležitostné hráče