Jak investovat do nemovitostí

02. prosince 2008, 12:46 - Tomáš Pešek
02. prosince 2008, 12:46

Ruské právo

Ceny nemovitostí v Rusku jsou ve srovnání s ostatními evropskými zeměmi vysoké. Přesto akvizice nemovitostí či celých developerských projektů představují v Ruské federaci jednu ze zajímavých investičních příležitostí. Právní úprava týkající se nemovitostí se částečně liší od toho, co investoři znají v českém prostředí.

Publicita práv

V Rusku jsou obdobně jako v České republice nemovitosti registrovány ve veřejně přístupných rejstřících. Jednotný státní registr práv k nemovitostem a transakcí obsahuje přehled vlastnických, zástavních a dalších věcných práv. Každý má právo na informace z příslušného rejstříku, avšak pouze v omezené míře. Nelze například nahlédnout do nabývacích titulů k nemovitostem. Informace z rejstříku nejsou přístupné okamžitě. Výpis je poskytován na základě žádosti doručované příslušnému úřadu do pěti dnů. Přístup do registru nemovitostí prostřednictvím internetové sítě v Rusku neexistuje.
V Rusku existuje i zvláštní rejstřík zahrnující pouze pozemky, takzvaný pozemkový katastr. Do tohoto katastru se pozemky zapisují až po speciální proceduře, přičemž pouze je lze převádět.

Nabývání

Smlouva o převodu nemovitostí musí mít písemnou formu a je účinná ode dne její registrace. Vlastnické právo je nabýváno zápisem ve zmíněném registru. Nedodržení požadavku na registraci má za následek neplatnost převodu, což platí i o zřízení dalších práv, jako jsou zástavní, věcná břemena a podobně.
Nabývání pozemků se v Rusku řídí speciální právní úpravou. Předmětem převodu mohou být pouze pozemky zapsané v pozemkovém katastru. Je zajímavé, že v Rusku je více než u nás akcentována právní zásada stavba sdílí osud pozemku. Dle ruských předpisů totiž mohou být budovy převáděny pouze společně s pozemkem pod nimi. Totéž platí i při nájmu. Nelze oddělovat nájem budovy a příslušného pozemku.
Obecně platí, že zahraniční fyzické osoby i společnosti mají stejná práva ve vztahu k nabývání nemovitostí jako rezidenti. Na federální úrovni však existují určitá omezení. Cizinci nejsou oprávněni nabývat pozemky v pohraničních oblastech a dalších specifických teritoriích. Také nesmějí vlastnit zemědělskou půdu, mohou si ji však pronajmout až na 49 let. Tato omezení se týkají i ruských právnických osob, pokud jsou z více než 50 procent vlastněny zahraničními osobami.

Nájem

Nájem nemovitostí je v Rusku poměrně častý, ať již kvůli různým omezením jejich převodů či vysoké ceně. Nájemní smlouva musí být písemná a může být uzavřena na dobu určitou i neurčitou. Nájem nemovitostí ve vlastnictví státu a municipalit i jejich některých zvláštních kategorií je možný maximálně na 49 let. Tato maximální doba nájmu je v praxi značně využívaná. Zajímavé je, že nájemní smlouva uzavřená na déle než jeden rok podléhá registraci v jednotném státním registru práv k nemovitostem a transakcí – obdobně jako převod vlastnictví. Nájemce má také ze zákona předkupní právo na získání pronajaté nemovitosti.
Nájemní smlouva může být ukončena pouze dohodou stran nebo soudem na základě žádosti některé z nich. Důvodem je zejména závažné porušení smlouvy. Nájemní smlouvu tedy nelze ukončit bez ingerence soudu.
Nájemce, který řádně plnil své povinnosti z nájemní smlouvy, má po uplynutí doby nájmu přednostní právo na jeho obnovení. Nájemce musí svůj zájem pokračovat v nájmu oznámit pronajímateli v rozumném čase před uplynutím doby nájmu. Toto právo nájemce však neznamená opci na prodloužení nájmu. Nájemce nemá ani právo na obnovení nájmu za původních podmínek. Uzavře-li však pronajímatel nájemní smlouvu s jinou osobou, aniž zohlednil právo dřívějšího nájemce, může se ten u soudu domáhat odpovídající kompenzace. V ruském právním řádu se obdobně jako u nás nájemní smlouva automaticky obnovuje, pokud nájemce i po skončení nájmu fakticky užívá pronajatou nemovitost a pronajímatel takové jeho chování formálně nenapadne u soudu.

Mohlo by vás zajímat

Finance
Velký dovolenkový speciál: jak nejlépe používat platební kartu na dovolené
Finance.cz nově najdete v aplikaci Tapito
Čeká naši společnost revoluční změna díky technologii blockchain?
Šéf mi čte e-maily. Je to v pořádku?
Dá se pracovat s invalidním důchodem? Jde to, ale...
Auta
Tradiční londýnská taxi dostanou elektrický pohon. Premiéra…
Proč má být Kia Stinger tak dobrá? Protože na Nürbrugringu odjela desítky tisíc kilometrů
Test na pondělí: Porsche Macan 2.0T
Také SUV Lada XRay může být „exkluzivní“. Stačí k tomu pár dílů z Dacie
BMW dnes odpoledne ukáže novou X3. Na první fotky se můžete podívat už teď
Technologie
Více Linuxu ve Windows Storu. Microsoft pro testování uvolnil dvě edice SUSE
Hvězdou YouTubu beze slov. Tyhle kanály vás budou bavit, i když se v nich nemluví
Tamron představil pořádné tele. První objektiv pro zrcadlovky s 22× zoomem
Českem se šíří další vlna phishingu. Podvodný e-mail se vydává za zprávu KB
Microsoft reaguje na Kasperského. Většinu obvinění smetl ze stolu
Hry pro příležitostné hráče
Zavřít