Investiční příležitosti na realitním trhu

28. srpna 2007, 14:57 - Jan Chlumský
28. srpna 2007, 14:57

Rumunsko

Pozornost investorů se nyní upíná dále na východ. V centru zájmu je mimo jiné Rumunsko, které prožívá obrovský boom ve všech realitních oblastech. Rumunský nemovitostní trh je sice ve srovnání se západní i střední Evropou zatím relativně málo vyvinutý, ale poskytuje atraktivní investiční příležitosti. V Bukurešti je kritický nedostatek kancelářských prostor v segmentu vyšší a vyšší střední třídy. Z tohoto důvodu je nájemné u nebytových prostor zatím velmi vysoké. Většina obchodních center v Rumunsku začala vyrůstat teprve před třemi lety. Od roku 2004 probíhá na předměstí Bukurešti masivní výstavba rezidenčních projektů a nyní se přesouvá i do sekundárních měst.

Nemovitosti a zahraniční investoři.

U zahraničních fyzických i právnických osob platí dvě přechodná období, během nichž cizinci nemohou přímo nabývat pozemky. A to pět let od přistoupení Rumunska k EU u pozemků určených k bydlení, respektive coby sídla pobočky společnosti, a sedm u zemědělských a lesních. Zajímavé je, že budovy (na rozdíl od pozemků) mohou v Rumunsku nabývat zahraniční fyzické i právnické osoby bez těchto omezení. Zahraniční investoři proto používají pro nabývání nemovitostí dceřiné společnosti (takzvané SPV). Nejčastěji používanou formou je rumunská obdoba společnosti s ručením omezeným. Inkorporace společnosti trvá v Rumunsku pouhý týden. Další zhruba dva až tři týdny jsou obvykle třeba na shromáždění dokumentů, zejména z domovského státu, a na přípravu těch potřebných pro registraci společnosti.

Restituce.

Největší riziko pro investora při akvizici nemovitostí představují probíhající restituční řízení ohledně majetku zabaveného rumunským i zahraničním občanům státem po roce 1945. Existenci restitučních řízení je proto třeba vždy během právní prověrky (takzvané due diligence) důkladně prověřit. Koupí-li totiž investor nemovitost, která je předmětem restitučního řízení, bude takový převod považován za neplatný. Investor tedy může skončit bez peněz, jež za nemovitost zaplatil, i bez ní. Situaci komplikuje skutečnost, že v Rumunsku sice existuje několik restitučních zákonů, ale nikoli centrální evidence všech takových řízení. Některé restituční nároky bylo dle současné legislativy možné uplatnit až do roku 2005 a mnoho těchto řízení tedy i nadále probíhá. V případě nemovitostí zabavených po roce 1945 státem je proto někdy velmi složité s jistotou říct, zda jsou předmětem restituce.

Veřejné a soukromé pozemky.

Pozemky v Rumunsku ve vlastnictví státu a obcí se dělí na takzvané veřejné a soukromé. Pouze se soukromými pozemky lze volně disponovat. Velmi často je však třeba do projektu zahrnout i veřejné pozemky. V praxi investor uzavře s obcí nebo státem takzvanou koncesní smlouvu, na jejímž základě dostane pozemek do užívání, ale zároveň převezme určité závazky. Zajímavé je, že maximální doba koncese je 49 let, může však být prodloužena. Koncesi lze získat pouze ve veřejném výběrovém řízení. Tento fakt může podstatně zkomplikovat uskutečnění projektu, který takový veřejný pozemek obsahuje.

Role státu.

Některé zemědělské pozemky nelze převádět po dobu deseti let od chvíle, kdy byly získány. Některé z těchto pozemků se tak teprve nyní dostávají na trh. Mnohé další nemohou být převáděny, neboť u nich tato desetiletá lhůta dosud neuplynula. Pokud chce investor vytvořit ze zemědělského pozemku stavební, je třeba souhlas příslušných orgánů. Protože tento proces není transparentní, a navíc může trvat i několik let, je praktičtější nakoupit přímo pozemky, které již byly změněny na stavební. Právě na těchto pozemcích nyní probíhá rozsáhlá rezidenční výstavba v okolí Bukureště. U lesních pozemků a nemovitostí památkově chráněných je pak třeba respektovat předkupní právo státu.

Katastr.

Vedení katastru bylo sjednoceno až v roce 1996 a nyní se podobá rakousko-uherskému systému používanému dosud v Transylvánii. Stejně jako v Česku se však nelze spolehnout, že osoba zapsaná v katastru je skutečným vlastníkem nemovitosti, neboť zápis do něj nezaručuje vlastnictví tímto člověkem. Neplatný převod v minulosti může zneplatnit i ty následné, při due diligence je proto třeba zkoumat převody nemovitostí co nejdál do minulosti. Dokonce i notáři, kteří zajišťují převod pozemku, musejí před jeho uskutečněním zkoumat ty předchozí. Notář obstarává i registraci na katastru, která trvá pouhé dva nebo tři týdny.

Lákavé investiční místo.

Rumunsko je lákavým místem pro zahraniční investice a je jistě dobrou zprávou, že například registrace společností nebo katastrální řízení probíhají rychleji než v ČR. V Rumunsku je však třeba si dát pozor zejména na předchozí převody a na problém s restitucemi.

Mohlo by vás zajímat

  • Je o mě zájem, říká expremiér Jiří Paroubek v Euro TV

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

Hry pro příležitostné hráče