Investice s nejistou budoucností

29. března 2005, 00:00 - PETR BÝM
29. března 2005, 00:00

NÁJEMNÍ DOMY Obchodu s činžovními domy se v Česku nedaří. Obchodníci vidí příčinu zejména ve slabé nabídce. Také poptávka je ovšem limitovaná -většina bytů v činžovních domech podléhá regulaci nájmů, což z nich dělá přinejmenším nejistou investici. Soukromí majitelé vlastní kolem třiceti tisíc domů s regulovaným nájemným.

NÁJEMNÍ DOMY

Obchodu s činžovními domy se v Česku nedaří. Obchodníci vidí příčinu zejména ve slabé nabídce. Také poptávka je ovšem limitovaná -většina bytů v činžovních domech podléhá regulaci nájmů, což z nich dělá přinejmenším nejistou investici.

Soukromí majitelé vlastní kolem třiceti tisíc domů s regulovaným nájemným. Vyplývá to z odhadů Občanského sdružení majitelů domů. Další tisíce takových objektů vlastní obce, v menší míře i jiné subjekty jako firmy, státní organizace a podobně. Přesto je nájemních domů na trhu málo. „V posledních dvou třech letech se nabídka snížila. Dnes se toto zboží stává nedostatkovým,“ říká Ladislav Michlovský z pražské realitní kanceláře Royal.

Hlavním prodejním nástrojem obchodníků s realitami jsou v současnosti internetové stránky. Stačí zběžný pohled na ně a zjistíme, že Praha je na tom ještě poměrně dobře. V minulém týdnu nabízel portál Reality.cz kolem šesti set činžovních domů, z toho plnou třetinu v metropoli. V regionech něco podobného nenajdeme - i ve větších městech se nabídka pohybuje maximálně kolem několika desítek domů. Ale také tady se obchoduje. „Nabídka i poptávka v ostravském regionu jsou poměrně slabé. Zajímavé je, že kupci se obvykle rekrutují odjinud, většinou z Prahy nebo jižních Čech,“ říká makléřka Anna Málková z ostravské realitní kanceláře Gold River.

ZTRÁTOVÁ REGULACE

Co se týče cen, je aktuální nabídka činžovních domů poměrně široká. K mání je budova s dvacítkou bytů za necelý milion, ale také dům za bezmála 200 milionů korun. Většina domů se však prodává za ceny pod pět milionů korun. Naopak v cenové kategorii od padesáti milionů korun výše je domů na prodej jen mizivý počet.

Jako všude jinde se do cen promítá kvalita lokality a stavebně-technický stav nemovitosti. Základním cenotvorným faktorem jsou ovšem nebytové prostory a nájmy. Přesněji řečeno skutečnost, zda jde o byty s regulovaným, nebo tržním nájemným. „Regulované“ domy jsou obvykle velmi levné, přičemž extrémně nízká cena obvykle signalizuje zchátralost objektu. „Většina bytů v činžovních domech dosud podléhá regulaci nájmů. Není v silách majitelů pokrýt údržbu a provoz, proto je nakonec prodávají,“ říká k tomu Michlovský. O takové domy samozřejmě není velký zájem.

Karel Pokorný z karlovarské realitky Connexion Immobilier říká: „Pokud jde výhradně o byty podléhající regulaci, pak je hlavní jejich počet - čím více, tím lépe. Investoři však z pochopitelných důvodů preferují domy, kde jsou byty s tržním nájmem. Anebo ještě lépe, s volnými byty. Je-li dům v nějaké atraktivní lokalitě, pak hraje velkou roli existence nebytových prostor.“

Nebytové prostory jsou pro majitele někdy tak lukrativní, že se pak domy v konkrétní lokalitě vůbec neprodávají. „Na táborské hlavní třídě si majitelé domy ponechávají, díky možnosti využití přízemí na prodejní plochy. O ty je v Táboře velký zájem,“ říká Štěpánka Šindelářová z tamní realitní kanceláře Soreta Group.

Podle Ladislava Michlovského by cena nájemních domů orientačně měla vycházet z návratnosti investice do třiceti let. Neměla by tedy překročit třicetinásobek ročního výnosu. „Po deregulaci se s největší pravděpodobností bude počítat s kratší návratností - okolo dvaceti let,“ dodává.

NOVÉ SE NESTAVÍ

Nabídka činžovních domů zatím pochází takřka výhradně ze staré zástavby. Nové činžovní domy se prostě nestaví. Postoj developerů vysvětluje obchodní ředitelka společnosti Central Group Miluše Netolická: „Nezaznamenali jsme poptávku investorů. Tedy nemáme žádný tržní signál, že by se nám po dokončení a obsazení takových bytů v dostatečné době vrátila pořizovací investice. Navíc je pro nás model výstavba -pronájem - prodej finančně náročný. Předpokládá totiž, že bychom realizaci projektu plně kryli ze zdrojů developera, což výstavbu bezpochyby prodraží.“

Makléři z nadnárodních realitních kanceláří ovšem tvrdí, že hledat investora pro nový dům s neregulovaným nájemným by nebylo nijak obtížné.

Počátkem devadesátých let se v některých pražských čtvrtích řada nájemních domů prodala především italským investorům. To ovšem bylo v době, kdy majitelé věřili v brzké uvolnění nájemného. K tomu ale nedošlo, takže dnes představuje koupě domu s „regulovanými“ nájemníky poměrně nejistou investici. Ani poslední vývoj - zejména rozsudek štrasburského soudu pro lidská práva, který hájí zájmy majitelů činžovních domů - v odbornících mnoho nadějí nevzbuzuje.

Regulace tak zatím zůstává faktorem, který poměry na trhu nájemních domů zásadním způsobem deformuje. (Podrobně jsme se problémům vlastníků domů věnovali v Profitu č. 11/2005).

Z NABÍDKY NÁJEMNÍCH DOMŮ

Město Užitná Počet bytů Cena

plocha (m2) (mil. Kč)

Jihlava 560 22 0,9

Praha 280 6 (1 volný) 5,2

Plzeň 429 4 5,9

Praha 350 6 (3 volné) 8,4

Praha 797 15 (5 volných) 20

Pramen: reality.cz

Foto popis| V nabídce nájemních domů se vedle kvalitních objektů objevují i zchátralé budovy. Majitelé je prodávají proto, že jim výnosy nestačí ani na provoz.

Foto autor| ilustrační foto: Profit - Martin Siebert

Mohlo by vás zajímat

  • Je o mě zájem, říká expremiér Jiří Paroubek v Euro TV

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

Hry pro příležitostné hráče