I luxus nakupujte s rozvahou

01. října 2007, 00:00 - Petr Bým
01. října 2007, 00:00

Rezidenční trh prožívá rozkvět. Stavbaři i kupující chtějí využít posledních několika měsíců, v nichž je výstavba ještě zdaňována sníženou sazbou DPH. Určitá rozvaha při koupi je ale na místě i nyní. Platí to i pro luxusní byty, které představují značnou investici.

Rezidenční trh Rezidenční trh prožívá rozkvět. Stavbaři i kupující chtějí využít posledních několika měsíců, v nichž je výstavba ještě zdaňována sníženou sazbou DPH. Určitá rozvaha při koupi je ale na místě i nyní. Platí to i pro luxusní byty, které představují značnou investici.

Silná poptávka po nových bytech je pro Česko charakteristická už delší dobu. Jeden z reformních kroků – nárůst nižší sazby DPH, kterou je zdaněna výstavba bytů z pěti na devět procent od ledna příštího roku – ji výrazně akceleroval, a to ve všech segmentech. Zájemci kupují byty levné i drahé.

„Poptávka je enormní,“ popisuje situaci Peter Višňovský z realitní kancelář Lexxus, která se specializuje právě na luxusní byty. „Loni jsme prodali zhruba tisíc bytů, což představovalo obrat 3,2 miliardy korun. Letošní výsledky naznačují, že rok 2007 bude ještě lepší,“ dodává.

Podle některých odborníků není zájem o nadstandardní prostory jen výsledkem současné bytové konjunktury. „Jde o specifický trh, kde poptávka vždy převyšuje nabídku. Je to způsobeno nedostatkem místa v atraktivních lokalitách,“ vysvětluje Tomáš Duda z realitky Professionals.

Přepych = lokalita

Bytový luxus lze definovat různými způsoby. „Nejsnazší je to pomocí ceny. Spadají sem byty s cenou nad 60 tisíc korun za metr čtvereční, ovšem to je ta nejnižší úroveň. V průměru se dá mluvit o cenách mezi 90 a 100 tisíci korunami,“ říká Peter Višňovský.

Podle něj je víceméně nemožné bytový nadstandard určit kvalitou stavby či vybavením bytu. „Samozřejmě – třeba počítačem řízené vytápění nebo podlahy z tropických dřevin v průměrných bytech nenajdete, ale kvalita výstavby stoupá obecně. I ve středním segmentu má klient možnost vybírat si z různých obkladů, podlahových krytin i určitých úprav vnitřních dispozic bytů. Běžná jsou už i garážová stání či sklepní kóje. Jediný rozdíl spočívá v tom, že developeři luxusních rezidencí nabízejí větší variabilitu,“ říká Višňovský. Přesto existuje jeden parametr, který je pro luxusní byty klíčový. „Když mluvíme o tomto typu bytové výstavby, tak je řeč především o lokalitě,“ dodává.

Byt musí být vždy v místě, které je svým způsobem výjimečné a atraktivní, třeba historickou zástavbou nebo polohou v centru města. Jinak řečeno: sebekvalitnější byt situovaný například uprostřed panelového sídliště nelze prodat za cenu obvyklou v nejvyšším segmentu bytového trhu. Dagmar Zárubová, která rovněž pracuje v realitní kancelář Lexxus, v těchto souvislostech upozorňuje na zvláštnost domácího trhu: „Všude ve světě bytový luxus nabízí také jistou výjimečnost.

Nejčastější jsou tedy projekty menší, 70 až 80 bytů, které mimo jiné slibují určitou intimitu. V Česku je to podobné, ale třeba projekt Prague Marina, kde budou stovky bytových jednotek, díky jeho poloze a pojetí za luxusní bezesporu považovat lze.“

Peter Višňovský uzavírá: „Pokud shrneme všechny parametry luxusního bydlení, je zřejmé, že jejich nabídka je víceméně omezena na Prahu. Dnes se tady nabízí nějakých deset dvacet takových projektů.“ Z méně známých je to například holešovická stavba River Lofts, která navazuje na zmíněný projekt Prague Marina, či minisídliště Podbaba v sousedství hotelu Crown Plaza.

Nakupování naslepo

Výrazná převaha poptávky nad nabídkou vede k tomu, že i luxusní byty se většinou kupují v okamžiku, kdy existují jen na papíře. Tento systém nákupu „zajíce v pytli“ je na první pohled pro kupce z mnoha důvodů nevýhodný. „Je to ovšem přesně naopak. Luxusní rezidence totiž v převážné většině případů slouží jako investiční instrument. A v Česku se tento typ bytů velmi rychle zhodnocuje. Jinak řečeno: ceny rostou tempem kolem 10 procent ročně,“ nesouhlasí s předchozím tvrzením Peter Višňovský.

Finanční kalkulace jsou podle něj pro kupce jednoznačně výhodné: „V okamžiku uzavírání smlouvy o budoucí koupi se obvykle skládá záloha ve výši 10 až 15 procent ceny. Zbytek se platí až při koupi, což bývá za rok a půl či dva. Mezitím ovšem tržní cena bytu vzrostla o deset až dvacet procent, kupci se tedy zhodnotily peníze, které reálně neinvestoval.“ Tomáš Duda navíc upozorňuje na to, že nákupy naslepo jsou nyní nutností: „Riziko existuje, ale zájemcům nic jiného nezbývá. Pokud je už něco vidět, všechno je prodáno.“

Podle odborníků by se tedy budoucí majitel měl zajímat především o to, aby investoval skutečně dobře. „Vždy se vyplatí lokalitu si podrobně prozkoumat. Pokud chce kupující byt pronajímat, jsou ve hře i faktory jako existence zahraničních škol v blízkosti nebo snadná doprava do zaměstnání,“ vysvětluje Zárubová. Dodává, že v takových případech je významná i velikost konkrétního projektu: „Budoucí pronajímatel totiž musí počítat i s konkurencí, tedy množstvím podobných bytových jednotek.“

Výnosy z pronájmů luxusních bytů se v posledních letech snížily z šesti až sedmi procent na čtyři až pět ročně, nicméně ani tuto úroveň pronajímateli samozřejmě nikdo negarantuje. Skutečné investiční riziko je ale podle Dudy spíše malé: „Vždy tomu tak bylo a vždy to tak bude – luxusní byt se jako investice vyplácí. Dnešní ,nehorázné’ ceny totiž budou zítra úsměvné.“

Fair nerovnováha?

V poslední době se objevují hlasy, které kritizují nerovné postavení prodejce a kupce. Platí to hlavně pro sankce v případě nesplnění smluvních podmínek. Tak třeba odstoupení zájemce o byt od rezervační smlouvy je sankcionováno propadnutím rezervačního poplatku (standardně 50 až 100 tisíc korun). Zatímco v opačném případě je developer pouze povinen rezervační poplatek vrátit a nečelí žádné pokutě. Podobně je tomu i v jiných případech. „Ano, je to tak, to není žádné tajemství,“ potvrzuje Višňovský.

V pozadí podle něj stojí několik důvodů: „Především je to rozdílná úroveň rizika. A nezřídka takové podmínky diktují financující banky, které svá rizika omezují na minimum.“ Lze se proti tomu bránit? Peter Višňovský míní, že jen velmi omezeně: „Dnes se všichni pohybujeme na trhu prodejců. Ti tahají za ten příslovečný delší konec provazu.

Možnost úprav konkrétního znění smluv samozřejmě existuje, ovšem záleží hodně na okolnostech. Větší možnosti mají kupci skutečně drahých bytů, jejichž cena se počítá v desítkách milionů korun. Pružnější jsou také v tomto směru menší developeři.“ Naproti tomu Tomáš Duda s kritikou developerů a smluv nesouhlasí: „Každý má možnost si celou transakci prověřit po právní i technické stránce. Kupující, a to ve všech segmentech, to také dělají. Navíc: pokud chce developer být na trhu dlouhodobě, musí hrát fair play.“

Smlouvy, které obvykle bývají tři (rezervační, o budoucí koupi a nakonec kupní), se přesto vyplatí podrobně prostudovat. „Důležité jsou termíny a jejich přesná definice. Například okamžik ukončení výstavby by měl být jasně určen, třeba datem kolaudace. Zvláště významné je také stanovení nejrůznějších sankcí, o nichž již byla řeč,“ říká Višňovský. Podle něj se také ve všech smlouvách musí mluvit nejen o bytu samotném. „Je nutné přesně vymezit i garážová stání, sklepní kóje a všechny pozemky. Nejen ten, na němž dům stojí, ale také i příjezdové komunikace, zahrádky či dětská hřiště, u nichž se kupec stává spoluvlastníkem,“ uzavírá Višňovský.

Na co si dát pozor

• výběr lokality, včetně výskytu luxusních bytů v daném místě

• průzkum lokality z hlediska jejího dalšího stavebního rozvoje

• stanovení ceny vzhledem k situaci na trhu, poměrům v dané mikrolokalitě a potenciálním výnosům z prodeje či pronájmu

• dispozice bytu (jednotky s menším počtem místností jsou špatně prodejné i pronajímatelné)

• vybavení bytu (kuchyňská linka, pračka, sušička, garáž, sklep…)

• jednoznačné stanovení všech smluvních termínů

• přesná definice sankcí a jejich podmínek

investiční tipy

• Velkostatek v Hradišti u Kasejovic na jižním Plzeňsku je na prodej za 9,6 milionu korun. Tvoří jej dva obytné domy (jeden z části rekonstruován a obýván, druhý lze využít jako ubytovnu), stáje s pěti boxy pro koně, sýpka, čtyři dílny, stodola, 42 hektarů polí a požární nádrž. Tel: 602 394 886.

• Dům na rohu Mírového náměstí v Kadani lze koupit za 6,5 milionu korun. Nachází se v něm pivnice, bufet, výrobní a skladové prostory, dva byty a kanceláře. Celková užitná plocha činí zhruba 1400 metrů čtverečních, k tomu lze využít k podkroví. Tel.: 313 517 396.

• Areál bývalé cihelny v obci Popovice u Jičína jde do dražby. Vyvolávací cena činí necelých 7,2 milionů korun, lze ji však snížit až na 5,2 milionu. Pozemky mají celkovou rozlohu přes 45,3 tisíce metrů čtverečních. Tel.: 466 535 366.

• Výrobní areál TIBA v České Skalici je možné koupit v dražbě za minimálně 17,2 milionu korun. Tel: 495 518 832.

• Dopravní areál v Ostašské ulici v Polici nad Metují (okres Náchod) je na prodej za 10 milionů korun. Má rozlohu téměř 10 tisíc metrů čtverečních, vedle zpevněných ploch zahrnuje také délky, sklady provozní budovu a čerpací stanici. Tel: 485 109 133. (red)

Mohlo by vás zajímat

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

Hry pro příležitostné hráče