Hypotéky za všechny prachy

02. dubna 2010, 16:03 - Petra Pelantová
02. dubna 2010, 16:03

Banky svádějí drahé úvěry na výnosné státní dluhopisy

Uděláme váš život bohatší, slibuje jedna z velkých bank svým klientům v reklamní kampani. Nikoho nevysajeme, ujišťuje zase v jiném inzerátu konkurenční bankovní dům. V kontextu miliardových zisků, kterými i v době krize lámou banky vlastní rekordy, by bylo možné zmiňované slogany považovat za ironický humor. Nejde ale jen o poplatky a provize, za které jsou banky často kritizovány. Stejně lukrativní byznys je i poskytování úvěrů.
Jestliže si klienti během krize méně půjčují – což ukazují statistiky – jak je možné, že si tři největší tuzemské banky loni vydělaly jenom na úrocích 76,1 miliardy korun, tedy o 3,3 miliardy více než v roce 2008? Vysvětlení je jednoduché: zatímco zdroje, ze kterých jdou peníze na financování úvěrů, výrazně zlevnily, úroky účtované zákazníkům nikoliv, tedy vyjma dočasných akčních nabídek. A nejde jen o klasické půjčky, ale i o úvěry na bydlení.
Ceny hypoték se řídí výnosy státních dluhopisů, hájí se bankéři. Jinými slovy, aby byla banka ochotna své peníze použít na hypotéky namísto nákupu bezrizikového a aktuálně velmi výnosného státního dluhopisu, musí to pro ni nést zajímavý výdělek. Proto jsou údajně hypoteční úroky na nynější – z pohledu klienta vysoké – úrovni.

Zdroje za babku Bankovní domy financují úvěry zajištěné nemovitostí hypotečními zástavními listy, mezibankovními úvěry a vlastními zdroji. „V poslední době banky výrazně preferují financování vlastními depozitními produkty, protože na vklady nalákaly dost klientů a objemy nových hypotečních úvěrů nejsou tak vysoké. Dle mého názoru tak financování vlastními zdroji v poslední době převážilo nad financováním přes mezibankovní trh,“ domnívá se vedoucí analytik Fincentra Josef Rajdl.
„Vlastní“ zdroje vyjdou banku nejlevněji. Jejich cena se řídí úročením vkladů, které mají klienti na účtech. Většina depozit je zhodnocována jen minimálně. Například Komerční banka či Raiffeisenbank na dotaz týdeníku EURO uvedly, že hypotéky financují pouze vlastními zdroji.
Oblíbené jsou i zdroje získané z hypotečních zástavních listů (HZL). V poslední době však významné objemy HZL emitují pouze Hypoteční banka a Wüstenrot. Vydává je i Česká spořitelna, která tvrdí, že každou hypotéku financuje prostřednictvím HZL přibližně ze čtyřiceti procent. Ke krytí těchto půjček vůbec nevyužívá mezibankovní úvěry.
Jelikož se roční sazba na mezibankovním trhu pohybuje okolo dvou procent, vycházejí jako nejdražší zdroj financování hypoték HZL. Díky nim může nyní banka získat pětileté peníze za 3,1 procenta, aby je pak poskytla formou hypotéky za 5,37 procenta. To je dle ukazatele Fincentrum Hypoindex aktuální průměrná sazba poskytnutých hypoték na českém trhu.
Pro výpočet nákladů používá týdeník EURO pětileté peníze, neboť nejoblíbenější fixace hypoték jsou v současné době právě pět let. Banky ale přiznávají, že na financování využívají i „kratší“, a tedy levnější peníze. Otevřeně to ale nechtějí komentovat. Dlouhodobé úvěry financované výhradně „krátkými“ penězi mohou znamenat průšvih, do kterého spadla například britská Northern Rock. To však není případ tuzemských bank, které krátkodobé zdroje využívají dle svých slov jen omezeně a doplňkově. V každém případě to znamená další úsporu na nákladech financování hypoték, a tudíž vyšší výdělek.

Na horší časy Pokud vezmeme průměrnou sazbu u hypoték ve výši 5,37 procenta, srovnáním s nejdražšími pětiletými penězi na trhu, jež jsou prostřednictvím HZL za 3,1 procenta, vychází rozdíl 2,27 procenta. Právě zde se skrývá marže a riziková přirážka. „Standardní marže pokrývající náklady a běžný zisk banky se na českém trhu pohybuje okolo jednoho procenta, takže zbytek ve výši asi 1,2 procenta, lze v průměru připsat rizikové přirážce,“ doplnil analytik Rajdl. Takový výpočet platí v případě, že banka financuje hypotéku pouze prostřednictvím HZL. Pokud ji pokrývá vlastními zdroji, které vyjdou nesrovnatelně levněji a o kterých banky potvrdily, že je hojně využívají, mají výdělek dle propočtů minimálně o další procento vyšší. „Vytváříme si polštář pro případ nesplácených úvěrů,“ vysvětlují banky tento vyšší rozdíl.
Je tedy průměrná sazba 5,37 procenta, kterou banky účtují k hypotékám, pro poskytovatele dostatečně výnosná? Nejmenovaný bankéř prohlásil, že taková sazba je „na hraně“. Banka ale na ní neprodělá a navíc pro ni má hypotéka významný potenciál – připoutá si klienta a prodá mu další produkty. Těžko si lze představit, že banka bude prodávat něco se ztrátou nebo „bude na nule“. Například Česká spořitelna uvedla, že takové informace považuje za interní.
Úrok 5,37 procenta je ale pouze průměr. „Pokud se jedná o dostatečně zajištěný úvěr, například do sedmdesáti procent hodnoty nemovitosti, je daná hypotéka pro banku dostatečně výnosná,“ domnívá se Rajdl. „Je-li 5,37 procenta průměrná sazba, pak i marže bude průměrná a některé úvěry se logicky poskytnou s nižší a jiné oproti tomu s vyšší marží. Pro nás, a myslím, že to lze zobecnit na celý trh, je důležité, abychom poskytovali jen takové obchody, na kterých budeme ziskoví,“ doplňuje generální ředitel Hypoteční banky Jan Sadil.

Zisk musí být Výnosy pětiletých státních dluhopisů činí aktuálně zhruba 3,5 procenta, desetileté i patnáctileté bondy se svými výnosy „vyškrábaly“ dokonce přes pět procent. Nikdo bance nemůže nařídit, aby raději než do dluhopisů investovala do hypoték. Zvlášť když Česká národní banka garantuje proti státním dluhopisům okamžitou likviditu. Banka proto nemůže jít s hypotečními úroky dolů, minimálně ne pod úroveň pětiletého státního dluhopisu. Přestože by vykazovala zisk, nešlo by o maximální možný výdělek v dané situaci, a to by se akcionářům nemuselo líbit. „Nikdo nemůže po bankách chtít, aby poskytovaly hypotéky za tři procenta. Okrádaly by tím své majitele. I kdyby to totiž pro ni znamenalo zisk, nebylo by to tak výhodné, jako kdyby peníze investovala jinam,“ konstatoval analytik společnosti Cyrrus Marek Hatlapatka.
Podobně se vyjádřil také Petr Dvořák, děkan Fakulty financí a účetnictví Vysoké školy ekonomické. „Při dodržení všech zákonných a dalších pravidel lze obecně říct, že banka nebude poskytovat či prodávat své produkty pod cenou ani za cenu, která by pro ni neznamenala nějaký slušný výnos. Takový přístup je zcela logický, v souladu s fungováním každého tržního subjektu, jehož cílem je vydělávat, a nelze proti takové strategii nic namítat,“ prohlásil Dvořák. A dodal: „Zisková motivace u bank musí samozřejmě být, v opačném případě by banky vůbec nemohly efektivně fungovat. Na to, aby se z toho nestala jen ,honba za ziskem‘, musejí dohlížet akcionáři bank a regulátoři.“

Levněji? Spíš zdražíme. Zásadní zlevňování od bank očekávat nelze. Některé ústavy sice srazily úroky pod pět procent, jenže jde pouze o dočasné akce. Například Komerční banka tvrdí, že její akční sazba 4,65 procenta platí pro hypotéky uzavřené během dubna. GE Money zase nabízí úrok 4,69 procenta, jenže garance takové sazby je pouze 30 dní. Nejnižší úrok u klasické hypotéky stále nabízí UniCredit Bank, a to 4,44 procenta. „Krátkodobé akční nabídky pro specifické segmenty, které můžeme na trhu pozorovat, nevnímám jako počátek zlevňování hypoték, ale víceméně jako standardní marketingové aktivity jednotlivých bank,“ uvedl Zdeněk Remr, šéf odboru cenotvorby a analýzy České spořitelny.
Na dotaz, zda by tyto úvěry mohly letos či příští rok zlevnit, reagují banky jednoznačně. „Nevidíme k tomu žádný závažný důvod,“ tvrdí produktový manažer hypoték Raiffeisenbank Jan Bureš. Naopak ve druhé polovině tohoto roku se prý dá počítat dokonce s jejich pozvolným růstem, domnívá se Bureš. Dodává, že banky letos musejí být připraveny na rostoucí počet nesplácených hypoték, který bude kopírovat vývoj nezaměstnanosti. „Nebudou klesat ani rizikové přirážky jednotlivých bank. Sazby mohou krátkodobě klesnout u různých prodejních akcí, k trvalejšímu poklesu však není důvod. Rekordně nízké úrokové sazby z doby před třemi až pěti lety se v nejbližších letech nevrátí,“ varuje. Podobně se vyjadřuje i Zdeněk Remr, ředitel odboru cenotvorby a analýzy České spořitelny: „Tržní hodnota peněz a adekvátní riziková přirážka nedávají ve střednědobém horizontu významný prostor pro zlevňování hypoték, naopak se z dlouhodobého hlediska můžeme dostat ještě i na vyšší cenovou hladinu.“

BOX
Málo rozvinutý trh Banky v Česku si mohou dovolit diktovat podmínky na hypotečním trhu i kvůli tomu, že je zde v porovnání se zeměmi původní EU 15 stále nízké procento vlastnického bydlení. Potřebu vyřešit bydlení koupí bytu podporuje i přetrvávající regulace. Navíc český bytový fond je značně zastaralý. Finanční domy tak mají jistotu, že se najdou klienti, kteří si přijdou na bydlení půjčit, a to i za méně výhodných podmínek, než je tomu v západní Evropě. V Česku má hypotéku přibližně 360 tisíc domácností. Naproti tomu v zemích, kde je hypoteční trh nejrozvinutější, například v Nizozemsku, Velké Británii, Irsku nebo Dánsku, má hypotéku více než padesát procent obyvatelstva a objem hypoték odpovídá padesáti až sedmdesáti procentům HDP. Na těchto trzích se musejí banky více snažit, aby do svých poboček přilákali další zákazníky.

BOX
Zlatý důl Kolik banky vydělávají na úrocích (čistý výnos z úroků, v miliardách korun) Banka*2009*2008
ČSOB*23,0*21,3
Česká spořitelna*31,0*30,2
Komerční banka*22,1*21,3
Pramen: hospodářské výsledky bank za rok 2009

GRAF
Ceny hypoték a zdrojů financování S přispěním Kateřiny Menzelové

Mohlo by vás zajímat

  • Je o mě zájem, říká expremiér Jiří Paroubek v Euro TV

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

Hry pro příležitostné hráče