Hypotéky dnes a zítra

24. listopadu 2003, 00:00 - (pb)
24. listopadu 2003, 00:00

HYPOTÉK RYCHLE PŘIBÝVÁ. V POLOVINĚ ROKU JICH BYLO 78 500, OPTIMISTÉ VĚŘÍ, ŽE V ZÁVĚRU ROKU JICH BUDE UŽ 100 000. VYSOKÉ TEMPO RŮSTU JE PŘITOM PRO DOMÁCÍ HYPOTEČNÍ TRH PRAVIDLEM: 48 % PŘED DVĚMA LETY, TOTÉŽ LONI A V TOMTO ROCE MOŽNÁ PŘES 50 %.

Od příštího roku budete moci koupit s českou hypotékou nemovitost třeba i v Rakousku.

Do konce roku může počet úvěrů překonat magickou hranici 100 000

Desetitisíce hypoték mají celkem objem takřka 82 mld. korun. Kdyby se jednalo pouze o úvěry na nové byty, představovala by tato suma přibližně 68 tisíc bytových jednotek (při ceně 20 000 Kč za m2 bytové plochy a její výměře 60 m2). Informace z hypotečních bank ovšem mluví spíše o opaku - lidé si raději kupují byty už hotové, poměrně racionálně nechtějí čas ztrácet s jejich výstavbou.

POPTÁVKA I NABÍDKA SÍLÍ

Zájem o hypoteční úvěry je teritoriálně velmi nerovnoměrně rozložen. Ke konci minulého roku 25 % všech hypoték připadalo na Prahu, spolu se Středočeským krajem to byla takřka třetina. V pořadí druhým a třetím regionem s největším počtem hypoték byly kraje Královéhradecký a Ostravský. Praha je pro hypoteční banky nesporně eldorádem - také proto, že průměrná výše jednoho úvěru tady vysoko převyšuje jejich průměrnou úroveň: celostátním 1,139 mil. Kč koresponduje pražských 1,4 mil. Kč (a naopak podprůměrných 0,8 a 0,93 mil. Kč ve zmíněných dvou regionech). I z těchto čísel je patrné, že v kurzu jsou hypotéky „malé“. Tomu také odpovídá poptávka na trhu realit - nemovitosti v ceně do 4 mil. Kč. Pro trh je přitom charakteristická silná nabídka - hypoteční úvěry u nás poskytuje devět bank, z nichž největší podíl na trhu mají Českomoravská hypoteční banka (31 %), ČS a KB. Razantní snížení úrokových sazeb, k němuž před časem sáhla ČS, na trhu vytvořilo skutečně konkurenční prostředí. Výsledkem bylo nejen zlevnění hypoték, ale i zjednodušení celé procedury. Vývoj úrokových sazeb se pravděpodobně v dohledné době zvrátí (na domácím hypotečním trhu k tomu už došlo). Přesto lze v oblasti usnadňování přístupu k hypotéce očekávat další tuhý boj. Těžit z něho bude zákazník, nicméně právě tady nejspíš jisté limity existují. V relaci ke kupní síle obyvatelstva jsou u nás nemovitosti (a tudíž i hypotéky) poměrně drahé. Banky „hypoteční“ možnosti každého zájemce vypočítají samy a je jisté, že nikoli každý dosáhne na úvěr, jaký potřebuje. Na druhou stranu je faktem, že jako cesta k bydlení nemá hypotéka konkurenci a zanedbatelný není ani její potenciál investiční. Raketová tempa růstu se možná časem zvolní, ale se silnou poptávkou lze pro nejbližší léta počítat s jistotou. Změny, které náš hypoteční trh čekají v nejbližší budoucnosti, by slušný zájem o hypotéky měly jenom zvyšovat.

QUO VADIS, HYPOTÉKO?

Právě to, oč se potenciální klienti nejvíce zajímají - tedy úročení hypotečních úvěrů - lze prognózovat s obtížemi a vysloveně bez záruk. Jak ale upozorňuje kdekterý odborník, rozdíly v desetinách procenta (a tak v zásadě dnes trh funguje) nejsou hlavním ukazatelem „kvality“ hypotéky. Právě proto, že hypotéka je produkt jednak poměrně složitý, jednak „dlouhodobý“, velmi závisí na kvalitě služeb jednotlivých bank. K jejich důležitým parametrům nepochybně patří komplexnosti, rychlost, pružnost (třeba v případě finančních potíží dlužníka) a jistě i uživatelský komfort. Zlepšování servisu hypotečních bank nepochybně bude jedním z hlavních trendů vývoje. Lze také počítat s tím, že se budou „liberalizovat“, tj. rozšiřovat na obě strany takové parametry, jako jsou objem úvěru, doba splatnosti, období fixace úroku apod. V ostře sledované oblasti úročení se ale podle všeho není na co těšit. Zatímco ekonomické analýzy dnes mluví o pravděpodobném vzestupu úrokových sazeb až v II. polovině příštího roku (to se týká jak domácí, tak světové ekonomiky), hypoteční banky již zdražují. Poslední údaje mluví o říjnovém vzestupu průměrné hypoteční sazby na 4,93 % ze zářijových 4,84 %. S největší pravděpodobností to signalizuje obrat a je nutné počítat s pomalým vzestupem úroků.

OD PŘÍŠTÍHO ROKU ZMĚNY K LEPŠÍMU

V těchto souvislostech stojí za zmínku otázka státního příspěvku. Tady jsou perspektivy rozhodně růžovější. Zatímco dnes je systém nastaven tak, že ji mohou využít jen zájemci do 36 let a na koupi nikoli nového bytu, MMR hodlá od příštího roku zavést zásadní změny. Státní podpora by měla směřovat ke komukoli, kdo v uplynulých pěti letech nevlastnil nemovitost určenou k bydlení, její měsíční výše by činila 0,088 % z celkové hodnoty úvěru v maximální „verzi“ 1,5 mil. Kč na 15 let. Při takových parametrech by to mohlo představovat 1320 Kč měsíčně, což rozhodně není suma zanedbatelná. Zvláště když se spojí s možností odpočtu splátek úroků z daňového základu. Lze také očekávat změny, které by „naše“ hypotéky posouvaly směrem k evropským standardům. S českou hypotékou bude možné nakupovat nemovitosti třeba v Rakousku a naopak. Ale hlavně (viz rozhovor s J. Sadilem na straně VI) by se časem měl vytratit účelový charakter hypotečního úvěru. Dnes jde o půjčku na pořízení nemovitosti jištěnou zástavním právem k téže, resp. jiné nemovitosti. Zítra z dnešní hypotéky zůstane zástavní právo k nemovitosti, když úvěr bude možné použít jakkoli. „Půjčka na barák“ nejspíš není nijak vzdálenou hudbou budoucnosti - leccos by už měl řešit nový zákon o dluhopisech.

Mohlo by vás zajímat

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

  • Daniel Stein Kubín: Slova jsou jen slova, surf a poušť…

Hry pro příležitostné hráče