Dlouhé čekání na developera

05. prosince 2005, 00:00 - PETR BÝM
05. prosince 2005, 00:00

OSTRAVSKÁ KAROLINA Stížnosti, soudní jednání, mediální přestřelky, trestní oznámení či zrušená architektonická soutěž. To vše provází spor o další osud sedmdesátihektarového pozemku nedaleko centra Ostravy. Sedm set tisíc metrů čtverečních nezastavěné plochy v centru velkoměsta, to je bezesporu developerská lahůdka první třídy.

OSTRAVSKÁ KAROLINA Stížnosti, soudní jednání, mediální přestřelky, trestní oznámení či zrušená architektonická soutěž. To vše provází spor o další osud sedmdesátihektarového pozemku nedaleko centra Ostravy.

Sedm set tisíc metrů čtverečních nezastavěné plochy v centru velkoměsta, to je bezesporu developerská lahůdka první třídy. Většinou se ovšem jedná pouze o nesplnitelný sen. Ostrava takový poklad má. Pár minut chůze od Masarykova náměstí, které je středem města, už bezmála dvacet let leží ladem areál někdejší koksovny Karolina.

Již dlouhou dobu se uvažuje o jeho využití. Když ovšem první záměry začaly dostávat trochu reálnější podobu, všechno se zadrhlo.

VŠECHNO JE JINAK

Město na novou podobu Karoliny v roce 2000 vyhlásilo soutěž. Tu vyhrálo kvarteto polských architektů. Šlo o návrh urbanisticky velkorysý, s rozsáhlými plochami zeleně a takzvaným městským polem, tedy širokou parkovou třídou. Nadšení a euforie, které projekt vzbudil, vedly k jeho rozpracování do urbanistické studie. Ta se v roce 2003 stala součástí územního plánu. A optimisté se už těšili na okamžik, kdy se na Karolině konečně začne stavět.

Nedělo se ale nic. Až letos v květnu se zastupitelstvo rozhodlo, že na vítězný projekt i urbanistickou studii, a de facto i na platný územní plán, už nebude brát ohled. Ihned se objevilo náhradní řešení - obchodní centrum. Na místě je poznamenat, že o Karolinu se zajímají významné developerské společnosti - Trigranit, ING Real Estate, AM Development a Sekyra Group. V neposlední řadě Passerinvest Group ve spolupráci s ECE, které stály v pozadí projektu inkriminovaného obchodního centra. Právě to posloužilo jako roznětka skandálu, jimž Ostrava žije už několik měsíců a zaměstnává kromě jiného i policii a soudy.

Do čela kritiků radnice se postavil těšínský architekt Karel Cieslar, který se podílel na urbanistickém rozpracování polského projektu. Postupně osočil zastupitelstvo, radu i primátora města z nerespektování závazného dokumentu, kterým územní plán bezesporu je. Poté podal trestní oznámení na neznámého pachatele kvůli jeho zfalšování. Na radnici se totiž nějakou dobu operovalo s plánem, který byl „poopraven“ tak, že z Karoliny zmizely zelené plochy. Na řadu přišla i žaloba ke správnímu soudu na nezákonnost rozhodnutí zastupitelstva, které z budoucnosti Karoliny škrtlo vítězný projekt soutěže z roku 2000.

Radnice se pochopitelně bránila. Mimo jiné se pro nový obchodní komplex vyslovil i městský hlavní architekt Jaroslav Sedlecký, který argumentoval podivuhodnou teorií: Komplex „vysaje“ obchody z centra města a tím je oživí. Později se ale na radnici o novém nákupním středisku mluvilo už méně. Také se na sklonku léta vysvětlilo, jak to bylo se zfalšovaným územním plánem: o své vůli ho údajně opravil hlavní architekt města, protože neodpovídal původnímu zadání. Primátorem pokáraný Sedlecký nabídl svou rezignaci, ale ta neprošla. Mezitím byla také zamítnuta většina podaných žalob - územní plánování je totiž ve výlučné kompetenci obcí a na podobu plánů či jejich úpravy si proto nelze stěžovat ani u soudu. Policie sice dále vyšetřuje podezření na padělání veřejné listiny, ale po Sedleckého „přiznání“ už vlastně ani není co řešit, celá věc nepochybně vyzní do ztracena.

To ovšem neplatí pro Karolinu. Nedávno přišlo rozuzlení. Z radnice zaznělo: nic neplatí, začíná se znovu, co nevidět bude vypsána nová soutěž. „Tu vypisujeme hlavně proto, že původní návrh i územní plán už nejsou aktuální,“ vysvětluje Cyril Vltavský z útvaru hlavního architekta města.

ÚZEMNÍ AKTUALITY ANEB ZAPOMENUTÁ VLEČKA

„Změnilo se leccos,“ říká Vltavský a má pravdu. Především Karolina už není tím, čím bývala. Z celkových sedmdesáti hektarů se zmenšila takřka na polovinu, když hranice dnes už dvou pozemků vymezuje železniční vlečka. Jejím majitelem je OKD a v propozicích původní soutěže se na vlečku prostě zapomnělo. „Vlečka je začátkem báňské dráhy a je používaná. Zcela jistě bude potřebná do roku 2025,“ říká Věra Breiová z OKD. Karel Cieslar tuto argumentaci naprosto odmítá: „My jsem vycházeli z platného územního plánu, navíc vlečka je už léta mimo provoz. Zdůvodňovat cokoli její existencí je nevěrohodné.“ Z urbanistického hlediska jde o značnou překážku, takže radnice rezignovala na rozvoj celé Karoliny a nyní se zabývá už jen její polovinou. To má ještě jeden důvod, nejspíš významnější: tady jsou pozemky připraveny z hlediska majetkoprávního, což o druhé polovině pozemku neplatí.

Podle radnice se ale změnilo ještě leccos jiného. „V okolí Karoliny se postavilo několik velkých obchodních objektů. Vedle toho město uskutečnilo řadu takzvaných městotvorných investic (to jsou třeba muzea, školy, kulturní zařízení a podobně - pozn. redakce), s nimiž se původně počítalo na Karolině,“ vysvětluje Vltavský. Řeč je o gigantických prodejnách Kaufland, Ikea a Carrefour, které vyrostly pár set metrů od Karoliny. V druhé řadě pak třeba o nové vědecko-technické knihovně. Především se ale podle Vltavského změnil postoj radnice k případným investorům: „Musíme být vstřícní, nejsme v takové pozici jako třeba Praha či Plzeň.“

NESPOKOJENÁ ODBORNÁ VEŘEJNOST

A jak Karolinu vnímá ostravská architektonická obec? „Na seminář o Karolině jsme pozvali 300 lidí, přišlo jich 30. Mluvili jsme ovšem jenom já a pan Cieslar. Ostatní pozorně, ale mlčky naslouchali. A to bylo všechno. Já to chápu, radnice je pro architekty velkým zákazníkem. Ale tahle politika ve stylu bližší košile nežli kabát městu nijak neprospívá,“ říká trochu roztrpčeně Milena Vitoulová, hlava pobočky České komory architektů v Ostravě.

Komora se do celé věci „vměšuje“ ze zákona. K jejím úkolům patří prosazování odborných hledisek při rozvoji měst na jedné straně, na druhé pak kontrola dodržování etických pravidel, zejména v průběhu architektonických soutěží. „Ta z roku 2000 byla velmi kvalitní, sešlo se 90 prací. Současná radnice už tolik pochopení pro naše hlediska nemá,“ rezignovaně konstatuje Vitoulová. Má pravdu -v nové soutěži odborná kritéria i komora samotná ostrouhají. Bude totiž úplně jiná.

OSTRAVSKÝ VYNÁLEZ

„Kdybychom vypsali standardní soutěž, hned nám komora začne předpisovat, jaké mají být ceny, kolik členů má mít porota a jak ji máme odměňovat. V minulé soutěži nás jenom tyto odměny přišly na 800 tisíc,“ vysvětluje mírně zvýšeným hlasem Cyril Vltavský, proč nová soutěž bude probíhat podle úplně jiných pravidel.

Město totiž v dohledné době vypíše takzvanou investorskou soutěž. V té se utkají investoři-developeři, kteří sami městu navrhnou, co má na pozemcích Karoliny stát. Omezeni budou jenom parametry lokality a zadáním ze strany města. Přitom vítěz bude mít právo na realizaci projektu, město „dodá“ ať už prodejem nebo pronájmem příslušné pozemky.

Hlavně z hlediska realizačního má tento postup logiku, omezuje se tak jinak nutná a časově náročná etapa, kdy se k vybranému projektu hledá vhodný investor. Na druhou stranu tímto postupem město tak trochu rezignuje na výraznější regulaci nové výstavby. Zadání v takové soutěži musí být dostatečně široké a pro developery atraktivní. V tomto případě bude znít: jádrová zástavba, tedy území s koncentrovaným výskytem rezidenčních, administrativních, obchodních a dalších „servisních“ objektů. To je nakonec v souladu s představami všech. Jenže developeři budou stavět především s ohledem na výnosnost, případně výhodný prodej všech objektů - každá vložená koruna se musí vrátit. Nelze tedy počítat s nějakými galeriemi či divadly, také bytů bude pravděpodobně spíše méně než více. A totéž platí pro parky - ty nelze ani pronajmout, ani prodat.

Vltavský ovšem tvrdí, že tento postup se městu už několikrát osvědčil a dokonce tento typ soutěže označil za ostravský vynález.

„To je skutečně zdejší vynález. A hlavně tajný. Nikdo neví, na základě čeho se vlastně rozhoduje,“ komentuje investorskou soutěž Vitoulová.

TRUMFY V RUKÁVU

Na radnici ale mají jasno. Soutěž a na ni navazující urbanistická koncepce město k ničemu nezavazují. To samé platí vlastně i pro platný územní plán, protože právě jenom radní ho schvalují a také mění - což se v dohledné době stane. Pravda, nejdříve v druhé polovině příštího roku, takže zadání soutěže bude nutně v rozporu s jeho platnou verzí.

Neobstojí ani námitka na neregulérnost investorské soutěže, která podle některých porušuje zákon o veřejných zakázkách. Město totiž nic neutrácí, ani peníze obecní, ani státní. Shrnuto: co se bude na Karolině dít, o tom se rozhodne na radnici. Bez kibiců, zejména těch z architektonických kruhů. „Nerozumím tomu. Jde o závažné rozhodnutí, které bude formovat život Ostravy na desetiletí. Tím spíše by radní měli s profesionály konzultovat,“ podivuje se trochu rezignovaně Milena Vitoulová a dodává: „Nepotřebujeme další supermarkety. Co bude město potřebovat za deset dvacet let, to nikdo neví, měly by se udělat seriózní studie na toto téma. Vždyť čekáme už řadu let, nemusí se stavět právě teď!“ Zdá se ale, že musí.

Věci dostaly po dlouhých měsících přešlapování na místě rychlý spád. Do konce března příštího roku mají zájemci čas na přihlášení svých projektů do investorské soutěže, radnice vybere vítěze v průběhu dalších tří měsíců. Zlí jazykové by dodali: na podzim jsou komunální volby. Stavět na Karolině se tak nezačne ani příští rok, nicméně o tom, co tam bude stát a čí to bude dílo, se do švestek rozhodne určitě. Co na to architekt Cieslar: „Karolina je krásná nevěsta, která mohla být dobře provdána. Nebude. Je to hokynaření s nejcennější částí města!“

DEVELOPERSKÁ KRÁSKA KAROLINA

Ještě na počátku 18. století byla Ostrava příliš nevýznamným městem. Její život zásadně změnil až objev vydatných ložisek černého uhlí. To se v roce 1842 začalo těžit také v těsném sousedství městského centra. Nový důl získal o něco později baron Rothschild a nazval ho po své snaše Karolina. Později v jeho blízkosti postavil koksovnu, časem přibyla ještě válcovna, chemička a vysoká pec. V 80. letech minulého století ale byly důl a všechny provozy postupně rušeny a většina objektů demolována. Území o rozloze 70 hektarů je dodnes nevyužito.

Pramen: Útvar hlavního architekta města Ostravy

Mohlo by vás zajímat

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

Hry pro příležitostné hráče