DEVELOPERSKÉ PROJEKTY (shrnutí právního prostředí)

11. dubna 2005, 00:00 - Mgr. Gabriel Achour, vedoucí Real Estate Practice
11. dubna 2005, 00:00

V současné době zažíváme boom developerských projektů a obdobných aktivit jak v oblasti rezidenční, tak nerezidenční. V následujícím textu nastíníme v obecné rovině procesy, které během takových projektů probíhají.

Tento dokument si neklade za cíl detailní analýzu a popis veškerých etap a fází, ani detailní odborný rozbor veškerých rizik plynoucích z developerského projektu. Autor je advokát, zastupuje přední investory v oblasti financování a realizace developerských projektů. V roce 2004 zastupoval významný investiční fond v největší nemovitostní transakci, týkající se obchodního centra v centrální části Dejvic. Je členem správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, rovněž přednáší na Vysoké škole ekonomické.

OBSAH

1. Úvod

1. 1. Zúčastněné subjekty

1. 2. Co si rozmyslet předem

2. Důležitá rozhodnutí

2. 1. Nákup pozemku

2. 2. Rozhodnutí o využití pozemku

2. 3. Financování projektu

2. 4. Zajištění závazků vůči bance

3. Projektové společnosti

3. 1. Výhody založení projektové společnosti

3. 2. Související smlouvy

3. 3. Převod nemovitosti

3. 4. Kupní smlouva

3. 5. Svěřenecký (vázaný) účet

4. Výstavba budovy

4. 1. Smlouvy o dílo

4. 2. Řízení developerského projektu

5. Řízení hotové budovy

5. 1. Nájem prostor

5. 2. Předání nedokončených prostor v objektu nákupního centra

5. 3. Výběr nájemců

6. Prodej realizovaného projektu finálnímu investorovi

6. 1. Vhodný prostup při prodeji

6. 2. Další právní vztahy po prodeji

1. Úvod

 

1. 1. Zúčastněné subjekty

 

Developerské projekty patří do oblasti projektového financování (project finance). Developer je investorem projektu, nikoli však finálním investorem. Finální investor má zájem vlastnit výsledný projekt (ať již přímo výslednou nemovitost, nebo alespoň společnost, která tuto nemovitost vlastní), nechce však podstoupit riziko výstavby.

Ani developer však zpravidla sám neprovádí výstavbu (přestože určité výjimky existují) – tuto zadává zhotoviteli (stavební společnosti). Vedle zhotovitele se na celém projektu podílí celá řada dalších osob, zejména architekti, projektanti, právníci, další poradci a samozřejmě projekt manažeři. Řídit takovýto konglomerát lidí není vůbec jednoduché.

1. 2. Co si rozmyslet předem

Jaké zásadní úvahy by měly developerský projekt provázet? Přestože jde vždy o souhrn mnoha ekonomických, technických a jiných prvků, lze každý taková projekt rozdělit do tří fází:

1) přípravné,

2) realizační,

3) závěrečné.

V přípravné fázi jde o zhodnocení možnosti proveditelnosti projektu, jeho financování a podobně. Ve fázi realizační již dochází k nákupu pozemků, právnímu auditu pozemků, získání nezbytných povolení (územní rozhodnutí, stavební povolení), výstavbě, uzavírání smluv o budoucích smlouvách nájemních, k pronájmu a podobně. V závěrečné fázi se projekt prodává finálnímu investorovi. Některým fázím realizace developerského projektu (či spíše dílčím etapám v rámci jednotlivých fází) věnujeme pozornost níže.

2. Důležitá rozhodnutí

 

 

2. 1. Nákup pozemku

Prvotní a nejdůležitější fází je hodnocení proveditelnosti projektu.

Základním otázkou každého developerského projektu je právní vztah k pozemku nebo budově. Kvalitních pozemků je nedostatek a ti, kteří je vlastní, zpravidla neumějí developovat, nemají finanční prostředky ani nechtějí pozemky prodat – a pokud ano, požadují nereálné ceny. Ti, kteří chtějí developovat, mají finanční prostředky a know-how, avšak nevlastní pozemky. Základní otázkou tedy je, jak se k pozemku dostat.

Nejčastějším případem je přímá koupě pozemku od vlastníka. Existují však jiné možnosti. Jde například o:

• dlouhodobý nájem pozemku,

• koupi podílu ve společnosti, která pozemek vlastní,

• založení zvláštní společnosti s vlastníkem pozemku (ne-developerem), kdy vlastník pozemku vloží pozemek do nově založené společnosti a developer do této společnosti vloží finanční prostředky a svoje znalosti.

Při nedostatku pozemků lze uplatnit alternativu: získání budovy a její následnou přestavbu, popřípadě demolici a navazující výstavbu nové budovy.

Jak je vidět jen z tohoto letmého výčtu základních možností, je úvaha o proveditelnosti projektu velmi složitá. Lukrativní pozemky jsou často vlastněny státem nebo municipalitami a při jejich nákupu mohou sehrát výraznou roli i některé vedlejší neekonomické aspekty (tedy jiné, než je například nabízená cena a kvalita projektu).

2. 2. Rozhodnutí o využití pozemku

Pokud již developer identifikoval pozemek, který chce pro projekt použít, a pokud našel způsob, jak jej získat, přichází na řadu další otázka: Jak pozemek využít.

Tato otázka má tři roviny:

Jednak je nutno vzít v úvahu stávající omezení sídelního útvaru (územní plán, památková ochrana a podobně). Jinými slovy: každý pozemek je určen k jinému využití, a podle toho je tedy nezbytné rozhodnout, zda půjde o rezidenční či nerezidenční projekt.

Další úvahou je technická proveditelnost projektu.

V neposlední řadě pak jde o otázku ekonomickou, tedy o vyčíslení nákladů na realizaci projektu a jejich návratnost. Je třeba brát v úvahu cenové indexy, měnový vývoj, nabídku a poptávku a podobně.

V současné době by se zdálo, že vývoj cen nemovitostí v České republice je rájem, každý musí zbohatnout a že žádná rizika nehrozí. Takto růžové dny však nemusí trvat věčně. Například v Japonsku spadly ceny nemovitostí oproti stavu před deseti lety o celou polovinu. Prestižní týdeník The Economist výslovně uvádí, že některým západním zemím hrozí kolaps cen nemovitostí. Jde o reálná rizika, která nelze opomíjet. Pokud je nebude brát v úvahu developer, je jisté, že tak učiní financující banka nebo syndikát bank.

Úvahy developerů při realizaci projektů jsou různé. Někteří developeři vědí, jaký projekt chtějí realizovat, a následně hledají pozemek pro konkrétní projekt (což je častější případ), jiní naopak nejprve hledají pozemek a teprve poté se rozhodují, jaký projekt na něm realizují. To je případ developerů, kteří se chtějí uvést na trh jakýmsi referenčním projektem. Existuje i četná skupina developerů, kteří pouze kupují pozemky, aby je následně „přeprodali“ jiným developerům, kteří provádějí skutečný development a realizují projekt.

2. 3. Financování projektu

Při financování projektu je nezbytné rozlišit, zda se jedná o malý, střední či velký projekt. Zatímco malé projekty jsou v mnohých případech financovány z vlastních zdrojů, u ostatních typů projektů je třeba využít také cizích zdrojů. U nerezidenčního projektu půjde zejména o zdroje z financujících bank, u rezidenčních projektů pak také o zdroje budoucích vlastníků bytových jednotek, a to ve formě záloh na kupní cenu. V mnohých případech lze realizovat rezidenční projekt pouze z vlastních zdrojů a záloh
od budoucích kupujících.

Financování velkých projektů má určité zvláštnosti – jde zejména o komplexnost pohledu na projekt. Projektové financování je pro banku velmi rizikové, vyjednávání trvá často několik měsíců a dochází k uzavírání četné řady dokumentů. Nejde pouze o smlouvu o úvěru (může jít i o syndikovaný úvěr), ale i o komplexní zajišťovací dokumentaci. Banka vždy požaduje maximálně možné zajištění celé transakce. Zvláštností projektového financování je rovněž skutečnost, že dlužníkem ve vztahu k bance, která úvěr poskytuje, obvykle není developer, ale zvláštní společnost založená developerem pro konkrétní projekt (takzvaná projektová společnost, viz níže).

Smlouva o úvěru v rámci financování developerského projektu obvykle obsahuje četná omezení vztahující se k možnosti čerpání prostředků. V mnohých případech je podmínkou čerpání příslušné tranše pouze potvrzení ze strany projekt manažera nebo cost surveyora. Tyto osoby nemohou být vybrány developerem libovolně, ale pouze ze zvláštního seznamu vedeného bankou.

Banka standardně vyžaduje od dlužníka zprávu o postupu prací, která je ověřena nezávislou institucí (kterou může být konzultant nebo projekt manažer). Dlužník (tedy zpravidla projektová společnost a zcela výjimečně samotný developer) je obvykle omezen v možnosti nakládání se svým majetkem, v mnohých ohledech je vyžadován předchozí souhlas bank k takovému nakládání. Dlužník rovněž nemůže bez souhlasu banky změnit smluvní dokumenty projektu, zejména smlouvy se zhotovitelem. Dlužník je rovněž povinen postupovat v souladu s harmonogramem výstavby a zkolaudovat dílo v předpokládaném termínu. Jakákoli podstatná změna v projektu, konstrukci či způsobu využití díla bývá bez souhlasu banky vyloučena.

Úvěrová smlouva obvykle obsahuje omezení ve vztahu k možnosti výplaty podílu na zisku, k možnosti dalšího zadlužování projektové společnosti a k možnosti uzavírání smluv se spřízněnými osobami. Banky vyžadují klauzuli podřízenosti a klauzuli pari passu.

2. 4. Zajištění závazků vůči bance

Nejdůležitější otázkou úvěrového vztahu je zajištění závazků dlužníka vůči bance. Úvěrová operace související s developerským projektem je považována ze strany bank za velmi rizikovou. V západních zemích se banky obávají, aby jim nezbyla prázdná budova, která se těžko pronajímá, nebo aby nedošlo k dramatickému poklesu cen nemovitostí nebo hladiny nájmů.

V zásadě lze říci, že se zřizují zástavní práva téměř ke všemu, co z právního hlediska zastavit lze. Nejčastějšími zajišťovacími instrumenty v rámci financování developerských projektů jsou zřízení zástavního práva:

• k pozemkům,

• k rozestavěné stavbě,

• k pohledávkám z bankovních účtů.

Dále jde například o:

• postoupení práv vyplývajících z (budoucího) nájemného,

• postoupení práv na finanční plnění z poskytnutých záruk za jakost a bankovních záruk,

• vinkulace nebo postoupení pojistného plnění z uzavřených pojistných smluv,

• zástava ostatního majetku dlužníka (projektová společnost ovšem žádný jiný majetek než zhotovované budovy zpravidla nemá).

Banky rovněž vyžadují zástavu obchodního podílu nebo akcií developera v projektové společnosti (v tomto případě tedy není zástavcem dlužník-projektová společnost jako v ostatních případech, ale samotný developer, coby mateřská společnost dlužníka). Developer však nezastavuje veškerý svůj majetek, ale pouze svůj podíl v projektové společnosti.

V souvislosti se zajištěním uzavírají banky i jiné dokumenty. Jde například o opční smlouvy na pozemky, opční smlouvy na rozestavěné budovy, předkupní smlouvy a podobně. Rovněž je často ze strany bank vyžadován letter of comfort. Tento výraz označuje jakýsi zvláštní závazek mateřské společnosti, že zůstane ovládající osobou a nepřevede akcie v ovládané osobě do doby splnění závazků z úvěru.

Každá úvěrová smlouva dnes obsahuje jako samozřejmost ustanovení o křížovém porušení závazků (cross-default), tedy, že porušení závazků jiných, než uvedených v úvěrové smlouvě, je rovněž porušením úvěrové smlouvy, respektive že toto porušení vyvolává určité následky (například možnost banky požádat o předčasné splacení úvěru, možnost odmítnout poskytnutí dalšího úvěru a podobně). Jde tedy o křížové propojení dvou smluv. Ustanovení o cross-defaultu jsou zvláštními právními instrumenty, které jsou zcela známé v anglosaském právním světě, a u nás nemají zatím právní oporu.

3. Projektové společnosti

 

 

3. 1. Výhody založení projektové společnosti

Málokterý developer realizuje developerský projekt přímo, tedy svým jménem a na svůj účet. Zpravidla totiž pro účely realizace projektu zakládá zvláštní projektovou společnost.

Jaké výhody takový postup přináší? Především: Konkurz vyhlášený na projektovou společnost neohrozí developera (jinou otázkou však samozřejmě zůstává jeho pověst na trhu). A dále: Po realizaci výstavby se finálnímu investorovi zpravidla nepřevádí přímo vlastnické právo k budovám, nýbrž „pouze“ podíl v projektové společnosti, která je vlastníkem budov (o důvodech a vlastních výhodách tohoto opatření je pojednáno níže).

V českém právním prostředí se pro projektovou společnost nejčastěji používá forma společnosti s ručením omezeným. Při volbě formy projektové společnosti je třeba zvážit následující:

• potřebu finančních prostředků pro projekt,

• potřebu daňové optimalizace,

• flexibilitu prodeje účasti ve společnosti,

• administrativní náročnost řízení společnosti.

3. 2. Související smlouvy

V návaznosti na způsob realizace projektu jsou sjednávány specifické smlouvy, které se vztahují k projektové společnosti.

Pokud developer používá projektovou společnost pouze jako určitou právní formu realizace projektu a pokud provádí projekt pouze přes projektovou společnost, je vhodné projektovou společnost založit v co nejjednodušší formě a není nutné právní režim projektové společnosti jakkoli komplikovat. Jinými slovy, v takovém případě postačí pouze zakladatelská listina a není nezbytné vyhotovovat další společenstevní dokumenty, jako například stanovy.

V případě, že se na projektu podílí více osob (jde o případy, kdy se v projektové společnosti podílí developer a jiná osoba, zpravidla vlastník pozemků), pak je nutné vzájemné vztahy, vzájemná práva a povinnosti těchto osob řešit velmi detailně. Jedná se zejména o:

• možnost zvýšení či snížení základního kapitálu,

• usnášeníschopnost orgánů projektové společnosti, kvalifikovanou většinu při hlasování,

• rozdělení zisku,

• nominace do statutárních orgánů aobchodního vedení projektové společnosti,

• převod (a dědění) obchodních podílů,

• možnosti přistoupení dalších společníků,

• zrušení společnosti.

Bývá také sjednáváno ustanovení o předkupním právu k obchodnímu podílu, dále jsou uzavírány opční smlouvy a samozřejmě specifické smlouvy o odškodnění. Je třeba připomenout, že v rámci developerských projektů v České repub
lice se takto složitý komplex nepoužívá, i když je běžný v klasickém projektovém financování (například výstavba rafinerie, dopravních terminálů, nových továrních hal apod.).

3. 3. Převod nemovitosti

Jak již bylo uvedeno výše, základem developerského projektu je pozemek. V některých případech dochází místo koupě pozemku pouze k uzavření smlouvy o nájmu pozemku, na němž dojde posléze k výstavbě nemovitosti. V takovéto nájemní smlouvě by mělo být určeno i předkupní právo ve prospěch developera, resp. projektové společnosti. Vzhledem k významu, jaký má získání pozemku pro realizaci projektu, je vhodné věnovat této fázi větší pozornost. Přestože se na první pohled může zdát transakce spočívající v převodu pozemku jednoduchá, nemusí tomu tak vždy být.

Důležitou otázkou je, za jakým účelem je pozemek nabýván, neboť nemusí být v okamžiku koupě vždy jasné, že předpokládané využití pozemku bude možné (například v důsledku územního plánu a podobně). Účel zamýšleného nabytí pozemku totiž zpravidla rozhoduje o tom, zda je pozemek nabýván přímo kupní smlouvou, nebo zda dochází k uzavření takzvané smlouvy o smlouvě budoucí.

Převod nemovitosti v rámci developerského projektu se realizuje zpravidla formou kupní smlouvy. Následuje vklad do katastru nemovitostí. Přestože jde opět v zásadě o jednoduchou záležitost, je nezbytné v širším kontextu transakce projektového financování velmi detailním způsobem analyzovat možná rizika. Kupní smlouva by měla modelově popisovat veškerá stadia transakce, odpovědnost stran (prodávajícího a kupujícího) během jednotlivých stadií a omezovat možná rizika.

Pro zjednodušení lze stadia převodu nemovitosti popsat následovně:

• jednání o uzavření smlouvy,

• podpis smlouvy,

• podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí,

• provedení vkladu,

• placení kupní ceny,

• předání nemovitosti.

Jde o zkrácenou a zjednodušenou verzi, která předpokládá, že v mezidobí byl proveden právní audit pozemků a že nedošlo ke sjednání odkládacích podmínek transakce.

3. 4. Kupní smlouva

Již na první pohled je zřejmé, že v daném modelu nelze vystačit se vzorovou kupní smlouvou. Přestože je obsah smlouvy o převodu nemovitostí celkem jednoduchý, je nezbytné v samotné kupní smlouvě nebo v související smlouvě pamatovat na veškeré možné dopady transakce. Smlouva by měla popsat celou transakci a modelovat faktický a právní vztah pozemků až do jejich převzetí kupujícím. Bohužel, praxe nás přesvědčuje o tom, že kvalita kupních smluv je v mnohých ohledech stále neuspokojivá.

Nejdůležitějším ustanovením kupní smlouvy je (stejně jako v případě smlouvy o smlouvě budoucí) ustanovení o negativních závazcích prodávajícího, kterými se zajišťuje omezení prodávajícího v možnosti dále s pozemkem nakládat, zřizovat další práva a zatížení a podobně. Dalším podstatným ustanovením je ustanovení o prohlášeních a ujištěních, která popisují právní a faktický stav převáděného pozemku. Prohlášení a ujištění se činí zpravidla ve vztahu k prodávajícímu, ve vztahu k převáděným nemovitostem (obecně, specificky k budovám a pozemkům).

Pokud jde o závazky prodávajícího po mezidobí od podpisu kupní smlouvy do vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího, je nezbytné, aby kupní smlouva zcela jednoznačně stanovila úplný výčet takových závazků. Závazky lze sjednat v pozitivní a negativní rovině. V negativní rovině se vymezují úkony, kterých se musí prodávající zdržet. Při použití pozitivního vymezení lze ve smlouvě stanovit, že prodávající je povinen zajistit, aby prohlášení a ujištění byla ke dni předání nemovitostí platná a účinná ve stejném rozsahu, jako ke dni podpisu smlouvy, s výjimkou těch změn, které budou schváleny kupujícím.

Pokud dojde ke změnám ve stavu prodávajícím daných prohlášení a ujištění, je vhodné, aby toto prodávající bezodkladně písemně oznámil kupujícímu (formou disclosure letter), a kupujícímu by měl být poskytnut prostor k posouzení dopadů změn uvedených v oznámení a možnost od smlouvy odstoupit.

3. 5. Svěřenecký (vázaný) účet

Jakákoli platba kupní ceny před vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí je vždy riziková.

Zcela specifickou situací je platba kupní ceny za převod pozemku prostřednictvím svěřeneckého (vázaného) účtu (escrow account). Současná podoba této platební a zároveň zajišťovací operace není v českém právním prostředí upravena, respektive upravena uspokojivě.

Placení přes svěřenecký účet má dvojí riziko. Prvním rizikem, se kterým se bohužel setkáváme poměrně často, je, že mnozí kupující nepamatují na to, aby v kupní smlouvě ujednali, že uhrazením částky kupní ceny na svěřenecký účet dochází k zániku závazku zaplatit kupní cenu podle kupní smlouvy, a to zániku splněním. V daném případě jde svou povahou o právní konstrukci, jejíž potřeba se ukáže v okamžiku, kdy například správce svěřeneckého účtu poruší povinnost vydat prostředky na svěřeneckém účtu prodávajícímu. Nebo, v horším případě, správce zemře (jde-li o fyzickou osobu), nebo jeho majetek podléhá výkonu rozhodnutí, popřípadě spadá do konkurzní podstaty. V takovém případě totiž může prodávající znovu požadovat zaplacení kupní ceny od kupujícího.

Pokud je nabýván rozsáhlý pozemek a pokud jsou po prodávajícím vyžadovány povinnosti, které mají přetrvat i po samotném převodu (vkladu do katastru nemovitostí), je vhodné, aby část kupní ceny byla uhrazena (byť z prostředků na svěřeneckém účtu) až po určité době po převodu. Není vhodné spojovat okamžik realizace celé transakce již s okamžikem převodu.

4. Výstavba budovy

 

 

4. 1. Smlouvy o dílo

Zhotovení projektové budovy je realizováno zpravidla externí stavební společností. Podle potřeby se připravuje výběrové řízení na zhotovitele stavby. Některé velké developerské společnosti provádějí výstavbu prostřednictvím mateřské společnosti nebo spřízněných společností.

Smlouvy o dílo jsou velmi podrobnými právními dokumenty. Pro účely tohoto článku lze shrnout určité zásady, které by měly být při přípravě smlouvy o dílo dodrženy.

Především by mělo být detailním způsobem vymezeno dílo, rozsah prací a výkonů a jejich požadovaná kvalita. Neměla by vzniknout jakákoli pochybnost o rozsahu díla. Cena by měla být stanovena jako fixní za celé dílo. Placena by měla být po určitých fázích projektu (po provedení určité části díla). V této fázi se ukazuje úloha projekt manažera jako třetí osoby, která kontroluje kvalitu díla po kvalitativní a kvantitativní stránce. Při platbě každé dílčí ceny by měla být pozdržena (tj. přiznána ale nevyplacena) určitá částka (zádržné), a to za účelem motivace zhotovitele odstranit vady. Finální předání díla by mělo být určeno velmi přesně a jasně, aby nevznikla možnost svévolně posunovat termín dokončení a předání. Zhotovení díla k určitému datu je důležité i s ohledem na uzavírání smluv o smlouvách budoucích s budoucími nájemci a kupujícími. Jakékoli posunutí termínu dokončení díla způsobené zhotovitelem by mělo být sankcionován
o. Je vhodné rovněž připomenout, že developer zahajuje s předstihem reklamní kampaň a zdržení může mít i negativní vliv na prestiž projektu.

Nejdůležitějším ujednáním smluvní dokumentace po zhotovení díla je poskytnutí záruky za jakost a dále poskytnutí specifické bankovní záruky (tzv. performance a completion bond) pro případ výskytu vad v určitém období po provedení díla. Zásadou by mělo být, že nároky developera (projektové společnosti) by měly být v maximálním možném rozsahu pokryty formou zádržného a bankovní záruky.

Developer by měl dále ve smluvní dokumentaci a v mechanismu transakce minimalizovat rizika plynoucí z možného prohlášení konkurzu na majetek zhotovitele. Je také nezbytně nutné vymezit přechod vlastnického práva k jednotlivým částem zhotovované budovy na projektovou společnost. Zhotovitel by měl být samozřejmě náležitě pojištěn; rozsah příslušného pojištění je velmi široký. Developeři mnohdy nekontrolují pojistné smlouvy zhotovitelů a v případě výskytu problémů pak dochází k nemilým překvapením.

4. 2. Řízení developerského projektu

Řízení developerského projektu je možné chápat v několika rovinách. Jde zejména o řízení celého procesu projektu, tedy od zahájení studie proveditelnosti až do prodeje budovy finálnímu investorovi. Toto řízení zpravidla činí sám developer. Zvláštním druhem řízení je takzvaný projekt management, který je obvykle veden odbornými projekt manažery, specializovanými společnostmi. Někteří developeři však k tomuto účelu zřizují vlastní specializovaná oddělení, někteří projekt manažery nepoužívají vůbec. Služby projekt manažera jsou relativně drahé, a proto většina developerů na těchto službách šetří.

Úkolem projekt manažera je zejména řídit a kontrolovat výstavbu. Jeho úloha může být užší nebo podle potřeby i rozsáhlejší. Pro zjednodušení lze shrnout, že činnost projekt manažera může být rozdělena do několika dílčích fází:

• příprava realizace projektu (včetně kompletace dokumentace pro vydání kolaudačního rozhodnutí);

• realizace projektu (výstavba);

• činnost stálého technického dozoru.

Činnost projekt manažera je realizována v úzké součinnosti a koordinaci s developerem (projektovou společností) a zhotovitelem stavby. Projekt manažer zpravidla zejména:

• řídí realizaci projektu na každodenní bázi,

• organizuje předání staveniště,

• komunikuje se zhotovitelem a dalšími subjekty (investor, projektant, úřad apod.),

• vykonává dohled nad zhotovitelem při vypracování podrobného harmonogramu pro jednotlivé části stavby,

• účastní se pravidelných koordinačních schůzek,

• kontroluje harmonogram výstavby a kvalitu plnění,

• přejímá části zhotovené stavby,

• kontroluje faktury,

• vykonává dohled nad předložením atestů a certifikátů,

• identifikuje vady a nedodělky,

• dohlíží nad odstraňováním vad a nedodělků,

• organizuje předání dokončeného díla včetně pořízení zápisu.

Projekt manažer může být pověřen také dohledem nad náklady. Jde o proces řízení nákladů, kdy projekt manažer jako třetí nezávislá osoba kontroluje, zda fakturované náklady odpovídají provedené práci, a to jak po stránce kvality, tak kvantity. Úlohou projekt manažera může tedy být i snížení nákladů na výstavbu.

5. Řízení hotové budovy

 

 

5. 1. Nájem prostor

Zvláštní kategorií je posléze řízení samotného obchodního nebo administrativního centra a takzvaný facility management. Není neobvyklé, že projektová společnost uzavírá smlouvy o řízení obchodního centra nebo smlouvu o facility managementu se svou mateřskou společností (developerem) nebo jinou dceřinou společností developera. V mnohých ohledech jsou motivací takových smluv i určité daňové aspekty.

Základním elementem generace zisku v rámci standardního nerezidenčního developerského projektu je nájem nebytových prostor (nájemci kancelářských ploch či obchodních jednotek). Ke sjednání pronájmu dochází zpravidla před kolaudací, a to na základě smluv o smlouvě budoucí. S ohledem na zajištění návratnosti investice se část nebytových prostor zpravidla „předpronajímá“ ještě předtím, než dojde k zahájení výstavby. Většina developerů dokonce má ve vlastních interních směrnicích stanoveno přesné procento „předpronajatých“ prostor. Stejně tak financující banky zpravidla požadují uzavření smluv o budoucích smlouvách nájemních na určité části prostor.

Smlouva o budoucí nájemní smlouvě musí být natolik kvalitní, aby umožnila developerovi posunout termín realizace projektu, aniž by zároveň došlo k ohrožení (dosažení příjmů z) budoucího nájmu. Jinými slovy, budoucí nájemce bude povinen uzavřít v budoucnu nájemní smlouvu na výzvu developera (projektové společnosti), avšak v případě prodlení s výstavbou nebude developer jakkoli odpovědný.

Problematice nájemních smluv by měla být ze strany developera věnována zvýšená pozornost. Jde zejména o to, aby po právní stránce byla ošetřena veškerá možná rizika, a zároveň aby byly zajištěny pohledávky pronajímatele, zejména pohledávky na nájemné (formou bankovní záruky, ručitelského závazku či zajišťovacího vkladu).

Samotná nájemní smlouva musí umožnit maximum práv pronajímatele a minimum oprávnění nájemce. Přestože to zní jednostranně a tvrdě, je vhodné připomenout, že nájemní smlouvy jsou velmi přísné a že jde o jakýsi moderní trend. Záleží na typu nájemců. Největším nájemcům se samozřejmě sjednávají výjimky; nejtvrdší smlouvy jsou s malými nájemci.

Pronajímatel musí mít možnost ukončit nájemní vztah v případě, kdy dojde k porušení závazků nájemce. Problémem současné právní úpravy v České republice je, že soudy vykládají příslušná ustanovení zákona o nájmu nebytových prostor velmi restriktivně, tedy že smlouvu nelze vypovědět z jiných důvodů než zákonem stanovených. Takový výklad je však zcela neopodstatněný a nemá oporu v zákoně.

5. 2. Předání nedokončených prostor v objektu nákupního centra

Je pravidlem, že dochází k předání nebytových prostor, které nejsou stavebně dokončeny. Nájemci pak sami (za doby trvání smlouvy o smlouvě budoucí) upravují nebytové prostory, které se kolaudují. Nájemci jsou omezeni tím, že musí připravit své prostory k otevření v určitý přesně stanovený den otevření nákupního centra. Prodlení nájemců s dokončením úprav jimi pronajatých nebytových prostor může být důvodem k odstoupení od nájemní smlouvy (popřípadě od smlouvy o smlouvě budoucí) pronajímatelem. Nájemci jsou svazováni regulemi pro používání společných prostor nákupního centra, přispívají na management nákupního centra a na společné propagační akce. Lze říci, že nájemné placené nájemci je pouze jednou z dílčích plateb a že z něj nejsou hrazeny náklady na provozování centra. Nájemci se naopak na těchto nákladech sami podílejí a nájemné je tedy čistým výnosem.

Neplatí to však všeobecně. Nájemci jsou svazováni i například designem svých prostor, který určité obchodní řetězce vyžadují. Každý, kdo byl v moderním nákupním centru a posléze přijde do nákupního centra na tradičním českém sídlišti, ví, o čem hovoř
ím. Jde třeba jen o typ písma, které je dovoleno používat na výkladních skříních, o vlastní reklamu a podobně.

Nájemní smlouvy velmi detailním způsobem regulují předání prostor, vyklizení, pojištění, předpisy nákupního centra, podnájem, stavební úpravy, běžnou údržbu prostor, ostrahu, úpravy nájemného a podobně.

Je běžné, že nájemné je sjednáváno jako takzvané minimální nájemné (které nájemce zaplatí vždy bez ohledu na své tržby) a/nebo nájemné určené z obratu. Obratové nájemné se používá v případě nájmu nebytových prostor, ve kterých se provádí prodej. Nepoužívá se pro nájem administrativních prostor. Může se však například použít i pro nájem multikin a podobně Nájemní smlouvy obsahují také klauzule o zvýšení nájemného.

V případě porušení závazků je nájemce sankcionován smluvními pokutami.

Přes svoji přísnost však uzavírání nájemních smluv nečiní velké problémy, jak by se na první pohled mohlo zdát. Mnozí nájemci dokonce ve svých nájemních smlouvách kontrolují pouze ustanovení o výši nájemného.

5. 3. Výběr nájemců

Vedle přípravy nájemních smluv je třeba věnovat se také volbě nájemců, tj. je třeba najít optimální kombinaci nájemců. Developer musí například v nákupních centrech odhadnout budoucí trendy a potřeby zákazníků (nákup elektroniky, obuvi, oděvů, šperků, stravovací zařízení, zábava) a to tak, aby byl zajištěn maximální možný rozsah nabízeného sortimentu zboží a služeb při zachování atraktivity a ziskovosti projektu jako celku.

Z každého segmentu zboží by měl být jeden, maximálně dva nájemci. V některých případech jdou developeři cestou specializace a spíše než na rozmanitost sázejí na určitý druh zboží a služeb.

Navíc je třeba pamatovat na to, že mnozí nájemci si kladou podmínky, že v nákupním centru nebudou jejich konkurenti. Jde o speciální exkluzivitu. V daném případě je však nutné, aby developer vedl zvláštní záznamy o exkluzivitě. Při počtu například 80 nájemních smluv je těžké provádět opakované rešerše, kterým nájemcům a v jakém segmentu byla exkluzivita slíbena. V případě porušení takové exkluzivity může samozřejmě dojít k požadavku nájemce na náhradu škody.

6. Prodej realizovaného projektu finálnímu investorovi

 

6. 1. Vhodný prostup při prodeji

 

Prodej realizovaného projektu finálnímu investorovi je závěrečnou fází a zároveň cílem developera. Okruh potenciálních finálních investorů je samozřejmě developerovi předem znám a projekt se mnohdy provádí na základě předběžné smlouvy s budoucím finálním investorem.

Pro finálního investora je důležité, že v okamžiku převzetí projektu má zkolaudované budovy a že projekt jako takový funguje, je provozuschopný a připravený generovat zisk. Jde o to, aby převážná část nebytových prostor byla pronajata.

Prodej projektu se provádí zpravidla formou prodeje projektové společnosti, která byla pro daný projekt zřízena. Jde o smlouvu o prodeji obchodního podílu, popřípadě o převodu akcií této projektové společnosti. Finální investor tak nabývá společnost, která vlastní budovy a která je zároveň pronajímatelem. Spíše výjimečně dochází k prodeji samotné budovy.

Důvody výše uvedeného postupu jsou daňové a právní. Podle současného českého práva je nájemce oprávněn vypovědět nájemní smlouvu v případě, že se změní pronajímatel, k čemuž dochází právě při převodu vlastnického práva k budově. Uvedené právní omezení představuje velké riziko ukončení nájemních smluv, na kterém developer ani finální investor nemají zájem. Toto omezení je však reliktem minulé doby, pro investorskou obec naprosto nepřijatelným, a bylo by nanejvýš vhodné jej z právního řádu odstranit, minimálně ve vztahu k nájmu nebytových prostor.

Jednání mezi finálním investorem a developerem obvykle trvají několik měsíců a začínají v dostatečném předstihu před otevřením projektové budovy a zahájením činnosti projektu. Finální investor provádí právní audit projektové společnosti, a to zejména ve vztahu k nemovitostem. Finální investor zkoumá, zda je projektová společnost řádným vlastníkem nemovitostí, zda bylo vydáno platné územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, zda uzavřené nájemní smlouvy jsou platné a vymahatelné. Právní zástupci finálního investora kontrolují každou jednotlivou nájemní smlouvu.

Jistým rizikem v případě prodeje projektové společnosti (oproti přímé koupi nemovitosti) je nebezpečí, že projektová společnost může mít závazky (zejména dluhy), které nejsou vedeny v účetnictví, nebo jiné podrozvahové závazky, které nebudou okamžitě zjistitelné, které však mohou negativně ovlivnit investici do projektové společnosti. Smluvní dokumentace mezi developerem a finálním investorem proto musí náležitě ošetřit i tato rizika.

Pokud nabývá finální investor projektovou společnost, která je dlužníkem ve vztahu k bankám, je nezbytné vyřešit i tuto situaci. Současná praxe zná několik metod a postupů, jak další rizika finálního investora v této závěrečné fázi eliminovat; bližší pojednání o nich však přesahuje cíle tohoto článku.

6. 2. Další právní vztahy po prodeji

Prodejem účasti (obchodního podílu) developera v projektové společnosti však projekt nekončí. Vztah mezi developerem a finálním investorem přetrvá i do dalších let. Jde o vztah odpovědnostní, kdy i po uzavření smlouvy o prodeji účasti v projektové společnosti může dojít ke změně kupní ceny například v důsledku předčasného ukončení nájemních smluv, k jejichž zajištění se developer ve smlouvě o prodeji účasti zavázal.

Ve smlouvě o prodeji akcií nebo prodeji obchodního podílu je zpravidla stanovena odpovědnost prodávajícího za to, že nájemní smlouvy jsou platné a účinné. V případě neplatnosti jakékoli nájemní smlouvy pak nastupují určité sankční mechanismy a další povinnosti prodávajícího. To samé platí i v případě, že dojde k ukončení nájemního vztahu k určitým nebytovým prostorům. Smlouvy obsahují složitý mechanismus úpravy kupní ceny a dalšího spolupůsobení prodávajícího, například při nalezení nového nájemce apod.

Je třeba si uvědomit, že finální investoři zpravidla nemají zájem projekt řídit či se v něm jakkoli dále angažovat, ale jejich jediným cílem je zisk z investice.

Samozřejmě, že pokud se vyskytnou určité vady ve zhotovení nemovitosti, může mít i tato okolnost vliv na působení prodávajícího při vymáhání nároků z odpovědnosti za vady a z poskytnutých záruk za jakost díla.

Mohlo by vás zajímat

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

Hry pro příležitostné hráče