Chceme konec nevolnictví!

MAJITELÉ DOMŮ: Dva přelomové rozsudky vynesly letos na podzim tuzemské soudy. Vůbec poprvé totiž podpořily požadavek majitelů domů na zvýšení regulovaného nájemného. O stejném problému budou brzy rozhodovat také Ústavní soud a Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku.

MAJITELÉ DOMŮ: Dva přelomové rozsudky vynesly letos na podzim tuzemské soudy. Vůbec poprvé totiž podpořily požadavek majitelů domů na zvýšení regulovaného nájemného. O stejném problému budou brzy rozhodovat také Ústavní soud a Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku. Hned na několika frontách nyní vedou majitelé domů boj za rychlejší deregulaci nájemného. Vládní návrh na postupné zvyšování nájmů během let 2007 až 2010 sice vítají jako dlouho očekávaný posun k lepšímu, tempo je však podle nich nedostatečné. Připomeňme si nejdříve, na čem se shodl poslanecký klub ČSSD: Deregulace nejspíš bude rychlejší, než sociální demokraté dosud plánovali. Regulované nájmy by se od roku 2007 měly v průměru ročně zvýšit o 14,2 procenta místo původně navrhovaných 9,3 procenta. Deregulace má být zkrácena z dosud uvažovaných šesti let na čtyři roky a skončit koncem roku 2010 (podrobnosti v Profitu č. 49). Nájemné by pak vzrostlo vždy k začátku roku a nakonec by mělo dosáhnout pěti procent tržní ceny bytu. Výjimku mají tvořit oblasti, kde jsou tyto ceny výrazně vyšší než je celorepublikovým standardem - jde zejména o Prahu 1, kde je strop stanoven na 2,9 procenta tržní ceny bytu. Výjimku mají i Praha 2 (3,65 procenta) a Praha 6 (4,6 procenta). Po roce 2010 by se pak nájmy měly už konečně uzavírat běžnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, v případě sporu rozhodne soud. Návrh nyní projedná Poslanecká sněmovna, kde má velkou naději na schválení. Poslanecký klub ČSSD se totiž přiklonil k návrhu, který je kompromisem podporovaným menšími koaličními stranami. Zatím nejasný je postup ODS, která sice prosazovala daleko rychlejší deregulaci, možná však dá tentokrát přednost příslovečnému vrabci v hrsti. MÁLO A POMALU „Na první pohled to vypadá jako příjemná zpráva, ve skutečnosti se ale potřebné narovnání cen stále odkládá. Mluvilo se o začátku roku 2006, pak o začátku října 2006, zatímco teď ve sněmovně leží návrh s termínem od 1. ledna 2007,“ říká Václav Rouček, majitel domu se šesti byty na předměstí Karlových Varů. Za zbytečný odklad považuje rozhodnutí ČSSD i Libor Dellin, místopředseda Občanského sdružení majitelů domů. Navrhované zvýšení je podle něj nejen pomalé, ale i nedostatečné. I v roce 2011 by tedy zůstal stále propastný rozdíl (řádově 2,5násobný) mezi hladinami „regulovaného“ a tržního nájemného. „S výjimkou Prahy by na celém území republiky zůstalo dosavadní regulované nájemné i po roce 2010 většinou na úrovni pod oprávněnými ekonomickými náklady vlastníků nemovitostí. Pokud od vládou uváděného zvýšení odečteme inflaci za předchozí období, kdy se nájemné nezvyšovalo, bude skutečné zvýšení daleko nižší. Nemluvě o tom, že zřejmě v roce 2008 dojde ke zvýšení DPH na stavební práce, tedy u oprav, údržby a podobně,“ uvádí Dellin. TREST ZA VLASTNICTVÍ Také navržené úpravy občanského zákoníku jsou podle majitelů jen kosmetické a naprosto nedostatečné, některé dokonce ještě zhoršují současné diskriminační a nevolnické postavení majitelů. „Zachovávají neudržitelné nájmy bytů na věčné časy pro současné nájemníky i pro další generace, ačkoliv s nimi majitelé svobodně žádné smlouvy neuzavřeli,“ upozorňuje Dellin. Připomíná, že v Česku nadále nejsou respektovány tři základní aspekty všech nájemních vztahů: dobrovolnost, dočasnost a odpovídající úhrada vlastníkovi za možnost užívání jeho věci. „Užívání věci proti vůli vlastníka je krádeží. Ještě horší to je, když movití nájemníci jeden týden v měsíci bydlí za nájemné a zbytek za peníze majitelů domů,“ dodává Dellin. „Příjmy z regulovaného nájemného mi nestačí ani na nejnutnější výdaje na opravy a údržbu. Za patnáct let už jsem do dotování regulovaných nájemníků dal desetitisíce korun ze svého. Místo aby byli vděční, ničí zařízení bytů i domů. Ani neplacení nájemného a vandalismus ale nebyly pro soud dostatečným argumentem, aby uznal oprávněnost výpovědi,“ vzpomíná Rouček. Podobné zkušenosti má i mnoho dalších vlastníků. (Podrobně jsme se problémům majitelů domů věnovali v Profitu č. 11/2005.) TISÍCE STÍŽNOSTÍ VE ŠTRASBURKU

U Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku nyní leží přes 2750 stížností od tuzemských majitelů domů, kteří reagovali na výzvu Občanského sdružení majitelů domů (OSMD). K iniciativě se připojilo také 16 senátorů z nelevicových stran. Další desítky až stovky stížností zaslalo „konkurenční“ sdružení - Hnutí na obranu majitelů realit (HOMR). „Odhaduji, že ještě existují další stovky individuálních stížností, podané před zveřejněním naší výzvy,“ říká Dellin. Počet stěžovatelů je podle něj tak ojedinělý, že štrasburský soud se tuto záležitost pravděpodobně pokusí vyřídit v rychlejším než běžném termínu. Podle neoficiálních informací se však čeká na začátek ledna 2006, kdy má soud rozhodnout o odvolání polské vlády proti rozhodnutí v kauze HuttenCzapská versus Polská republika.

Evropský soud letos v únoru rozhodl, že paní Hutten-Czapská je poškozena polskou legislativou, která omezovala a stále omezuje zvyšování nájemného, čímž znemožňuje soukromým majitelům nemovitostí pokrýt alespoň náklady na údržbu jejich majetku. Soud Polsku uložil, aby změnilo zákony a umožnilo stěžovatelce i dalším podobným majitelům přiměřenou úroveň nájemného nebo pro ně zajistilo jiná opatření, která odstraní dopady státní regulace nájemného na jejich právo na majetek.

„Všeobecně se soudí, že letošní únorový verdikt bude odvolacím orgánem potvrzen. Jednalo se pouze o prodlužovací manévr polské vlády,“ domnívá se Dellin. Naději vidí také v tom, že podle nezávislých studií je situace vlastníků domů a bytů v České republice obecně ještě horší než v Polsku. Majitelé odhadují, že v případě štrasburského úspěchu by český stát kvůli regulaci nájmů žalovali o desítky miliard korun.

NA ŘADĚ JE OPĚT ÚSTAVNÍ SOUD

Pozitivní signály přišly také od běžných tuzemských soudů. Dvě soudkyně - nezávisle na sobě - přiznaly oprávněnost nároků majitelů domů na zvýšení nájemného. Tyto dva příklady - shodou okolností oba z Pardubic - jsou přelomové. Podle nich mají majitelé nárok na uhrazení rozdílu mezi místně obvyklým a regulovaným nájemným za období několika posledních let. „Jde ale jen o rozhodnutí okresního soudu, tedy první instance. Já i další mí známí z řad majitelů se obáváme, že očekávaný odvolací soud tento verdikt potvrdí,“ podotýká Rouček.

O nájemném bude navíc znovu rozhodovat také brněnský Ústavní soud. „Již čtyřikrát určil, že nájemné nesmí být v žádném případě - a to ani dočasně - regulováno pod úroveň nákladů prosté reprodukce. Vláda přesto jeho rozhodnutí ignoruje,“ říká Dellin. Také nejnovější návrh zákona je podle něj protiústavní. Právě na předchozí rozhodnutí Ústavního soudu (a na kvalitní znalecký posudek) se odvolaly dva východočeské soudy.

Ústavní soud má nyní rozhodovat o podnětu Městského soudu v Praze. Ten v jednom ze sporů ohledně zvýšení nájemného přerušil řízení kvůli nesouladu příslušných právních norem s ústavou. Navrhl proto Ústavnímu soudu zrušení sporných ustanovení § 685 až § 716 občanského zákoníku, tedy všech zvláštních ustanovení týkajících se nájmu bytu. Podle navrhovatelů je stávající právní úprava nerovnovážná a jednostranně zvýhodňuje postavení nájemce. Je proto v rozporu s principem rovné ochrany vlastnictví, obsažené v Listině základních práv a svobod, jakož i v rozporu se zásadou, že nucené omezení vlastnického práva je možné pouze ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.

**SOCIÁLNĚ SLABŠÍ NEMUSEJÍ PRODĚLAT

Podle majitelů domů i zástupců opoziční ODS by mělo dojít k co nejrychlejší deregulaci, čímž by se konečně narovnaly pokřivené ceny. Zastánci uvolnění nájmů totiž argumentují, že deregulace povede ke snížení v současnosti příliš vysokých tržních cen. Bytů totiž bude více, protože konečně s nimi bude možné běžně obchodovat. Rozhýbání trhu má být také dostatečnou pojistkou, že si majitelé nebudou moci říci o neúměrně vysoké nájemné.

To potvrzují i realitní kanceláře. „Ceny na trhu by mohly v případě úplné deregulace klesnout o 20 až 25 procent,“ říká například generální ředitel Českomoravské realitní Petr Vosmík. Okamžitá deregulace by podle názoru majitelů byla také spravedlivější. Umožnila by totiž využívat výhod dotovaných cen pouze nájemníkům, kteří to skutečně potřebují. Nyní v „regulovaných“ bytech žije řada lidí, kteří by si mohli dovolit zaplatit tržní cenu a naopak zbytečně drahé tržní nájemné platí mnoho sociálně slabších obyvatel.

„Nechápu tu krátkozrakost. Vždyť levice by právě díky okamžité deregulaci mohla ještě před volbami potěšit řadu svých sociálně slabých voličů. Ti nyní platí neúměrně vysoké tržní nájemné. Na deregulaci by přitom každý člověk, platící nyní tržní nájmy, vydělal stovky až tisíce korun měsíčně,“ upozorňuje Rouček.

Sociální demokraté nyní v rámci připravovaného návrhu počítají s příspěvkem pro lidi, kterým výdaje na bydlení přesáhnou 30 procent (v Praze 35 procent) čistých příjmů. Další pomocí bude takzvaný doplatek na bydlení, který má definovat nově připravovaný zákon o hmotné nouzi. S nutnými kompenzacemi počítají také další politické strany.

Poslanec ČSSD a předseda Sdružení nájemníků Stanislav Křeček, který podle hnutí HOMR sám žije v bytě s regulovaným nájmem, se však za práva sociálně slabších urputně bije dál. Přesto i jeho názory zaznamenaly za uplynulý rok jistý posun. „Ani jeden tuzemský zákon nájemné nereguluje. Tudíž žádné regulované nájemné v České republice neexistuje. Takzvané regulované nájemné, které zde je, splňuje všechny ekonomické předpoklady pro řádné nájemné. Nepředpokládám, že by v budoucnu k nějakým extrémním nárůstům nájmů mělo dojít,“ řekl Profitu v dubnu 2004. Jeho výrok zaznamenal jednu z největších vln kritických ohlasů, jaké kdy do naší redakce přišly.

Současný vládní návrh teď Křeček považuje za „dobré řešení, které nepoškodí práva nájemců.“ Dodává však, že pokud se v příštích letech ukáže, že je růst nájmů sociálně nepřijatelný, bylo by nutné se k zákonu znovu vrátit. „Vadí mi přístupy lidí, kteří si myslí, že bydlení je zboží, které si člověk koupí, když na něj má, a nekoupí, když na něj nemá,“ vysvětluje svůj postoj.