Ceny spadlé z nebe

29. května 2012, 17:48 - Táňa Králová
29. května 2012, 17:48

Majetek k restituci si ocenila sama církev. Auditoři z Ernst & Young našli na výpočtu nedostatky, stát to ale nezajímá

Pouť církevních restitucí Sněmovnou se zadrhla. Než se k nim poslanci znovu vrátí, měli by se seznámit s posudkem auditorské firmy Ernst & Young. Ohání se jím ministerstvo kultury, když se snaží obhájit sumu 135 miliard korun. Taková má být hodnota církevního majetku zabaveného komunisty. Fyzicky chce stát církvím vracet majetek za 75 miliard a k tomu doplatit 59 miliard. S navýšením o inflaci může finanční odškodnění dosáhnout zhruba sto miliard.
Kde se vzalo oněch 135 miliard? V roce 2007 se k tomuto číslu dopracovala církevní komise. Její propočet se stal pro Topolánkovu a posléze i Nečasovu vládu bernou mincí. Před čtyřmi lety zrod cifry ověřilo ministerstvo kultury a po něm Ernst & Young. Za interní materiál o 25 stranách s dlouhým názvem Kvalitativní komentář algoritmu užitého ze strany církví a náboženských společností pro odhad hodnoty zabaveného církevního majetku ministerstvo firmě zaplatilo 98 tisíc korun. „Společnost shledala, že použitý výpočet je oprávněný a racionální,“ odvolává se ministerstvo na posudek auditorů. Ten ale zároveň poukazuje na řadu nedostatků. Stále aktuálních. Skoro čtyři roky, které od předání objednané studie utekly, se nikdo nesnažil využít k přesnějším propočtům.

Náboženský algoritmus

„Náš pohled jsme vymezili čistě ekonomickým rámcem. Nevěnovali jsme se nijak stavu či hledisku právnímu, historicko-politickému či jinému,“ úvodem připomínají analytici z Ernst & Young. Poznamenávají přitom, že tato hlediska významně ovlivňují rozsah a skladbu majetku, jeho aktuální stav i restituční proces včetně jeho načasování. Auditoři ani nijak nezkoumali podklady, které od ministerstva dostali. V dokumentu je zmiňován seznam majetku, který vychází z vlastního průzkumu církví na základě zápisů majetku ve vložce pozemkových knih nebo zemských desek k 25. únoru 1948. Autoři studie rovněž diskutovali s ekonomem Arcibiskupství pražského Karlem Štíchou, autorem algoritmu a výpočtu hodnoty majetku. Jaký algoritmus dovedl církevní komisi k ceně 135 miliard? Průměrné ceny nemovitostí zjištěné na základě statistických metod a odborných odhadů přenesli na výměru zabaveného majetku. Vycházeli přitom z tržních cen. Právě v tom je přístup státu k církevním restitucím exkluzivní a vůči „obyčejným“ restituentům diskriminační. Při nápravě škod fyzickým osobám stát žádné tržní ceny neuznával a dodnes neuznává. „Vzhledem k rozloze a množství majetku – zhruba 110 tisíc parcel plus neznámý počet budov – může být zvolený oceňovací přístup vhodný,“ konstatuje analýza Ernst & Young. Jak dále uvádí, při neexistenci oficiálních podkladových dat o jednotlivých pozemcích a budovách v elektronické podobě jde zřejmě o vhodný algoritmus při limitovaném času a zdrojích, neboť je časově nenáročný, nepřináší vysoké náklady a výpočty jsou snadno ověřitelné. Proč slůvko zřejmě?
Zvolené řešení má totiž možné nedostatky. „Tento přístup předpokládá rovnoměrné rozmístění církevního majetku v celé republice. Bez bližší znalosti zabavených nemovitostí a detailní znalosti podkladů církevní komise to ale nelze ověřit,“ přiznávají hodnotitelé. Dodávají, že detailnější ocenění, které by vzešlo z regionálních údajů nebo prohlídky reprezentativního vzorku aktiv, by zajisté poskytlo přesnější odhad hodnoty nemovitostí.

Znalci netřeba

Největší porci církevních restitucí tvoří lesní půda. Církevní experti její hodnotu spočítali na 50,3 miliardy korun. Vyšli z ceny 27,70 koruny za metr čtvereční, o které mluví Zpráva o stavu lesa z roku 2000. Auditoři z Ernst & Young v lesní kapitole vyslovili několik výhrad. Doporučují kupříkladu detailnější rozlišení jednotlivých kategorií lesa podle možnosti těžby dřeva. Pro přesnější výpočet radí využít novější metodiku vypracovanou Výzkumným ústavem lesního hospodářství. „Církevní lesy jsme schopni přesně ocenit. Nikdo se na nás ale nikdy neobrátil,“ říká znalec Jiří Matějíček, který se na zmíněném projektu Komplexní oceňování lesa podílel. „Máme program, který umí ocenit jakýkoli lesní majetek. Počítač to má za chvilku,“ dodává Matějíček s tím, že program vznikl jako soukromá iniciativa. Stačí jen nasypat vstupní data. Může je poskytnout státní podnik Lesy ČR, který církevní lesy spravuje. Přehled o nich musí mít také církev. Seznamy majetku však považuje za interní záležitost a nechce je vydávat, prohlašuje na svém webu Česká biskupská konference. Systém výpočtu hodnoty lesní půdy kritizovalo Sdružení vlastníků soukromých a obecních lesů. „Cena se nám zdá nadhodnocená. Není to tržní hodnota lesů,“ oponuje předseda sdružení František Kučera. S fyzickým navrácením lesů přitom souhlasí. „Církev byla vždy dobrý hospodář,“ poznamenává.
Zabavené polnosti si církev cení na 32 miliard korun. > K částce dospěla tak, že výměru 72 202 hektarů vynásobila průměrnou cenou 44,48 koruny za metr čtvereční. K ní se ale současné tržní ceny ani zdaleka neblíží. „Zemědělská půda se prodává v rozmezí od sedmi do patnácti korun. Naprosto výjimečně za dvacet,“ upřesňuje Jan Urban. Jako majitel jediné tuzemské realitní společnosti Farmy.cz specializované na zemědělské nemovitosti o tom musí mít přehled.
Připomínky k ocenění polí měla i firma Ernst & Young: „Výpočet průměrné ceny zemědělské půdy je založen na velkém množství předpokladů, které nutně nemusejí mít reálný základ.“ Uvádí, že odhad podílu více hodnotné půdy ležící v zastavěném území je založen plně na předpokladech autorů z církevní komise a nebyl nijak ověřen.

Databáze realit od strojařů

Zastavěných 600 hektarů církev ohodnotila na 6,8 miliardy. Vyšla z přehledu cen stavebních pozemků, který pro časopis Realit zpracovává tým z Strojní fakulty ČVUT. Údaje čerpá z inzertních příloh novin a časopisů, Annonce, nabídek realitních kanceláří a podobných zdrojů. Ernst & Young namítá, že nabídkové ceny bývají obvykle vyšší než ceny, za které se nakonec obchody uzavírají. Nepovažuje za zcela vhodný ani předpoklad, že zastavěné pozemky jsou rovnoměrně rozvrstveny v celé ČR. „Zemědělské stavby se nacházely zejména ve venkovských oblastech,“ připomíná posudek s tím, že na venkově jsou pozemky levnější než ve velkých městech.
Znalec Zbyněk Smejkal z pražské firmy A-Consult plus postrádá při ocenění stavebních ploch základní informaci, o jaké pozemky jde. Je totiž rozdíl, zda jsou zastavěné či nezastavěné, zahrnuté do územního plánu nebo s vydaným územním rozhodnutím či určené pro výstavbu rodinných domů nebo čehokoli. „Pokud toto není nikde doloženo, je zcela evidentní, že uvedené ceny stavebních pozemků nemají žádnou vypovídací schopnost pro majetek, který se vrací církvím,“ poznamenává Smejkal.
Originálně postupovala církevní komise i při ocenění budov. Týká se to objektů sloužících jako nemocniční zařízení, školy a charity. Propočet vycházel z výměry 325 hektarů, kterou jeho autoři odvodili z analýzy Českého zeměměřického a katastrálního úřadu z roku 2007, a došli k výsledným téměř 44 miliardám korun. Společnost Ernst & Young se spokojila s použitým postupem, nejsou-li k dispozici údaje o budovách a jejich stavu v roce 1948. Upozorňuje ovšem, že věrohodnější by byly podklady z roku 1948, protože za šedesát let se v zastavěnosti mnohé změnilo. Auditoři na rovinu přiznávají, že zvolené ocenění nemohli bez detailnějších informací o budovách zhodnotit. Přitom je to tak prosté. Stačí říct, že na algoritmu nezáleží a v církevních restitucích jde čistě o politickou dohodu.

Mohlo by vás zajímat

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

Hry pro příležitostné hráče