Čeká Česko další cenová bublina?

19. března 2007, 00:00 - PETR BÝM
19. března 2007, 00:00

TRH S BYTYNákupní hysterie - i takové označení se dnes objevuje v souvislosti s poměry na tuzemském bytovém trhu. Silná poptávka vede ke zvyšování cen. Podle některých názorů ale brzy, ještě do konce tohoto roku, nastane jejich propad.Loni bylo v Česku dostaveno 30 187 bytů, což v porovnání s rokem 2005 představovalo pokles o 8,5 procenta.

TRH S BYTY Nákupní hysterie - i takové označení se dnes objevuje v souvislosti s poměry na tuzemském bytovém trhu. Silná poptávka vede ke zvyšování cen. Podle některých názorů ale brzy, ještě do konce tohoto roku, nastane jejich propad.

Loni bylo v Česku dostaveno 30 187 bytů, což v porovnání s rokem 2005 představovalo pokles o 8,5 procenta. Tato čísla, která jen málo korespondují s viditelným stavebním boomem, lze vysvětlit poměrně snadno. Takřka totožný meziroční přírůstek totiž dosáhla rozestavěnost: na dokončení koncem minulého roku čekalo 43 747 bytových jednotek, o 8,3 procenta více než v roce 2005. Developeři se totiž snaží co nejvíce bytů dokončit ještě letos, protože od roku 2008 se DPH na stavební práce má posunout z nynější snížené pětiprocentní sazby do základní devatenáctiprocentní. Stejně je motivována současná silná poptávka, která žene ceny vzhůru.

Poněkud paradoxní je, že žádné skokové zvýšení cen v souvislosti s DPH se takřka určitě konat nebude. Podle některých odborníků lze naopak počítat s opačným vývojem. „Cenová bublina splaskne stejně jako po vstupu Česka do Evropské unie. Až patnáctiprocentní propad se dotkne hlavně panelových domů a nemovitostí se špatnou dopravní dostupností,“ tvrdí Petr Illetško z realitní kanceláře AAAByty.cz. Podle něj se totiž na nedávném cenovém vzestupu podílejí značnou měrou spekulativní postoje prodávajících.

SOCIÁLNÍ BYT PRO VŠECHNY

Unijní legislativa stran daně z přidané hodnoty poskytuje možnost zřídit trvalou výjimku pro takzvanou sociální bytovou výstavbu. Na tom, že tuto možnost Česko využije, se shodují všechny politické strany. Otázkou proto zůstává pouze definice pojmu sociálního bydlení.

Někdejší Paroubkův kabinet se rozhodl definovat ho prostřednictvím maximální užitné plochy bytu či rodinné domku - pro první stanovil hranici 90, pro druhé 150 metrů čtverečních. První Topolánkova vláda, konkrétně ministr financí Vlastimil Tlustý, přišla s překvapivou a v Unii možná neprůchodnou definicí: do kategorie sociální měla spadat veškerá bytová výstavba. Současná vláda se vrátila k prvnímu návrhu, ovšem v trochu velkorysejší podobě: za sociální se mají považovat byty do 120 metrů čtverečních a domy dokonce do 350 metrů plochy.

Lze předpokládat, že s tímto návrhem nebudou v Bruselu žádné potíže. Navíc poslední definice pokrývá 90 procent bytové výstavby v České republice. Přesto jsou obavy z vyšších budoucích cen bytů v důsledku vyšší DPH jedním z hlavních faktorů vývoje na bytovém trhu. Týkají se hlavně kupujících, kteří „urychlují“ nákupy.

Druhá strana - stavebníci a majitelé - reagovala jak zintenzivněním výstavby, tak postupným zvyšováním cen. Už v druhé polovině minulého roku vzrostly hlavně ceny bytů ve velkých městech o 20 až 30 procent. Například v Praze se průměrná cena metru bytové plochy zvýšila z 28 na 37 tisíc korun, v Brně z 19 na 24 tisíc. Přitom v metropoli začaly růst i ceny dlouhodobě málo atraktivních panelových bytů.

KDO PRODĚLÁ?

„Bytový chléb“ se bude lámat na konci roku. To už bude jasné, jakou DPH budou nové byty zatíženy. Vysoce pravděpodobné je, že sazba zůstane pro drtivou část výstavby na stejné, tedy pětiprocentní úrovni. Podle některých názorů pak ceny půjdou dolů. Na to doplatí jak prodejci, kteří vyčkávají a sázejí na vyšší ceny, tak zájemci, kteří za vysoké ceny už byty koupili. Podle Petra Illetška to bude platit především pro hlavní město a jeho okrajová panelová sídliště, kde ceny klesnou až o 15 procent.

Totéž má podle něj působit i na úroveň cen nájemního bydlení: „Jde především o sídliště typu Chodov, Opatov nebo Háje. Už ani metro není takové lákadlo. Nemovitostí k pronájmu je hodně, proč tedy volit lokalitu, odkud cesta metrem do centra trvá půl hodiny. Nájmy v takových lokalitách už meziročně klesly o pět i deset procent.“ Ještě razantnější má být podle analýz AAAbyty.cz pokles cen v Českých Budějovicích. Tady se u panelových domů očekává snížení cen o 10 až 15 procent, v některých lokalitách, například na sídlišti Máj, až o pětinu. Vysokými cenami je dnes charakteristický také obchod s byty na Karlovarsku. Zde prodejci profitují z movité ruské klientely, která si tento region oblíbila. Nikoli všechny nové projekty, kde se už dnes ceny pohybují nad úrovní 40 tisíc za metr plochy, budou ovšem pro kupce atraktivní. „O podobně drahé byty nebude mít česká klientela zájem. Pro člověka s průměrnými příjmy bude jednodušší koupit byt v horším technickém stavu a pak do něj postupně investovat,“ říká Jan Huber z karlovarské pobočky AAAbyty.cz.

S podobnými potížemi mohou prodejci počítat i na Olomoucku. „Setkáváme se s neochotou realizovat prodej nyní a naopak vyčkávat, jak situace kolem DPH dopadne. To je chybná strategie - obdobně tomu bylo při našem vstupu do Unie, kdy takové spekulace byly spíše rozčarováním pro prodejce a výhrou pro kupující,“ tvrdí makléř Luboš Koutník. Podle něj lze v tomto regionu počítat s poklesem cen až o 10 procent.

V jiných oblastech by pohyb cen naopak neměl být nijak razantní. K jen mírnému propadu cen bytu v řádu procent, a to hlavně starších a panelových, by mělo dojít na východě Čech (Hradecko, Pardubicko). Dále též na Plzeňsku a v Moravskoslezském kraji, kde poptávku na silné úrovni udržuje projekt výstavby automobilky Hyundai.

Jiné analýzy ovšem počítají s odlišným vývojem. Například Markéta Šichtařová ze společnosti Next Finance je názoru, že spekulativní obchody ceny ovlivňují jen minimálně. Podle ní se budou ceny i nadále zvyšovat. Příznačné je, že se odvolává na cenový vývoj po vstupu Česka do Unie, jenže ho hodnotí zcela opačně než analytici z realitní kanceláře AAAbyty.cz. Odborníci zjevně vycházejí z různých statistik o cenách bytů, které jsou v Česku - na rozdíl od trhu komerčních realit - zatím nepříliš kvalitní.

Mohlo by vás zajímat

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

Hry pro příležitostné hráče