Bublina zatím nepraskne

04. srpna 2008, 08:00 - Martina Martinovičová
04. srpna 2008, 08:00

ČESKÝ TRH S NEMOVITOSTMI - Americká hypoteční krize bude mít na český trh s nemovitostmi menší vliv než samotný vývoj domácí ekonomiky. Bubliny podle analytiků praskat nebudou, lze ale čekat korekce. Především v segmentu levnějších domů a u pronájmů.

O tom, že americká hypoteční krize způsobila výrazné omezení ochoty českých bank půjčovat peníze, už asi nikdo nediskutuje. Jak ale ovlivnila finanční oblast vysoce citlivý nemovitostní trh? Varovné signály vyslala nedávno Česká národní banka ve své zprávě o finanční stabilitě bankovního sektoru. O rizicích hovoří analytici i sami developeři.

Poměrně jasně popisuje novou situaci Jiří Fajkus, generální ředitel realitní společnosti Real Spektrum. „Americká hypoteční krize dopadá na český nemovitostní trh nepřímo. Banky zpřísňují kritéria pro poskytování hypoték,“ říká. To podle jeho slov brzdí poptávku po bytech. „Méně zápůjčních zdrojů v ekonomice a konkrétně v realitním segmentu předznamenává stagnaci cen,“ tvrdí.

V evropském regionu lze už nyní vidět silný pokles investic na trhu komerčních realit. I český nemovitostní trh je již podle Patricka Vyroubala, analytika společnosti Atlantik FT, za vrcholem své cesty vzhůru. To, co přijde, bude prý ochlazení. „Ochlazení nemovitostního trhu lze čekat i u nás. Výjimkou může být pouze rezidenční výstavba, po níž by měla do budoucna existovat stále solidní poptávka,“ říká Vyroubal.

Slyšet lze ale i poměrně optimistické názory na budoucnost. „Český nemovitostní trh je stále v dobré kondici, došlo pouze ke zpomalení růstu v jeho určitých segmentech. Tento jev není ani tak přímým důsledkem problémů amerického a evropského finančního sektoru, jako spíše následkem jiných faktorů, které působí v české ekonomice, jako jsou daňová reforma či růst úrokových sazeb,“ tvrdí generální ředitel Hypoteční banky Jan Sadil.

S tím souhlasí i výkonný předseda České komory realitních kanceláří René Hradecký, podle nějž americká úvěrová krize český trh s nemovitostmi výrazně neohrozí. Ani jej rozhodně zatím nepovažuje za přehřátý, neboť poptávka po nemovitostech prý stále převyšuje nabídku. „Dobře si vede jak trh kancelářských prostor, průmyslových objektů a skladů, tak trh rezidenčních nemovitostí. I když samozřejmě jednotlivé segmenty jsou nasycenější než dříve. Je znatelné, že poměr mezi nabídkou a poptávkou se postupně vyrovnává, tempo růstu cen nemovitostí letos zpomalilo na rozumnou míru,“ usuzuje Hradecký. Naopak podle Fajkuse k přehřátí v některých sektorech už dost možná došlo. Mohl by k nim patřit rezidenční development, ale i část průmyslových a skladových nemovitostí.

Komerční nemovitosti rekordně nízko

Vznikají tedy již na nemovitostním trhu v Česku bubliny nafouklých cen, které hrozí jednorázovým splasknutím? Odpovědi na tuto otázku rozhodně nejsou jednoznačné. „Nelze hovořit přímo o bublině, ale je možné říci, že třeba ceny bytů jsou vzhledem ke mzdám v Česku podle evropských měřítek už dost vysoké. Také komerční nemovitosti se nyní prodávají za ceny, při kterých je výnosnost (poměr nájmu a ceny budovy – pozn. red.) z dlouhodobého hlediska rekordně nízká,“ varuje analytik Atlantik FT.

Podle Hradeckého nelze hovořit o splasknutí bubliny, spíše o korekci v některých lokalitách a pouze v určitých segmentech. Splasknutí bubliny, které je většinou provázeno poklesy cen nemovitostí v desítkách procent a neochotou do nemovitostí investovat jak ze strany investorů, tak ze strany bank, jsme zatím v Česku nezažili a v dohledné době prý nehrozí.

„U panelových domů, kde se nejčastěji o bublině hovoří, došlo k výraznému a neadekvátnímu zvýšení cen. V některých lokalitách ceny těchto bytů klesají a pravděpodobně budou klesat. Tento vývoj ale souvisí s určitou euforií, která v minulém roce provázela celý trh s rezidenčními nemovitostmi,“ říká Hradecký. Jako možnou bublinu označuje šéf Real Spektra například nadhodnocené starší byty v panelových sídlištích.

Realitní trh se v posledních letech v Česku vyhříval na výsluní růstu především díky mimořádně úspěšnému chodu české ekonomiky. Prognózy jejího dalšího růstu ale hovoří o zpomalení z více než šesti na čtyři a méně procent. Tento vývoj se nemůže nedotknout i trhu s nemovitostmi, který je de facto jeho základním indikátorem.„Bude záležet na tom, nakolik zpomalí naše ekonomika, jaká bude úroveň úrokových sazeb a kolik bude spekulativního kapitálu na trhu,“ vysvětluje Vyroubal.

Podle Hradeckého k určitému zpomalení trhu s nemovitostmi dojde hlavně z důvodu naplněné poptávky. „Minulý rok, kdy ceny nemovitostí stoupaly závratným tempem o desítky procent a trendem bylo vlastnit nemovitost, se dlouho opakovat nebude. Poměr mezi vlastnictvím a pronájmy je již vyrovnaný s okolními zeměmi ve střední Evropě,“ dodává.

Nicméně jak potvrzuje například i analytik Raiffeisenbank Aleš Michl, pro stabilně rostoucí ekonomiku je růst cen nemovitostí typický. Pokud někdo přispívá k oné bublině, tak to není podle něj ekonomický růst, ale bytová politika posledních vlád, která byla a je bez vize. „Třeba spekulace na vyšší DPH z loňského roku, mizerná politika výstavby obecních bytů a laxní deregulace nájemného ukazují na nedostatečné strategické myšlení úředníků a zbytečně deformují trh,“ říká.

Pozor na spekulativní nájmy

Kde jsou na nemovitostním trhu nejcitlivější místa, na kterých se jako první projeví zpomalení ekonomiky? Podle Vyroubala jsou nejrizikovější oblastí spekulativní investice. Banky totiž už nyní přestávají půjčovat na projekty, u kterých není dopředu sjednán nájemce či kupec. Rizikový vývoj lze čekat i v segmentu levnějších nemovitostí. „V minulých letech banky dávaly úvěry i těm klientům, kteří nebyli dostatečně bonitní, a i v oblastech s vysokou nezaměstnaností. Část z nich určitě bude mít se splácením potíže a banky budou muset tyto problémy začít řešit,“ říká Hradecký.

Velkým problémem mohou být podle odborníků i investice do bytů za účelem pronájmu, které jsou financovány hypotečním úvěrem. Poklesy cen za pronájem a velká nabídka na trhu vnášejí do těchto investic velká rizika a mohou přinést investorům potíže se splácením.

„Jelikož růst nájmů je výrazně pomalejší než růst cen nemovitostí, tak jejich výnosnost neustále klesá, a proto spekulativní koupě přestává být výhodná. Hrozí totiž, že příjem z nájemného nemusí pokrýt splátku hypotéky,“ vysvětluje Vyroubal. Spekulativní kupci se pak mohou začít zbavovat těchto nemovitostí, což by zvýšilo nabídku na trhu, a to by mohlo v krajním případě vést i k poklesu cen. U nových projektů se podle Vyroubala odhaduje, že spekulativní koupě kvůli pronájmu tvoří 20 až 30 procent transakcí.

Očekávané zpomalení tempa růstu české ekonomiky zapůsobí podle Sadila na oblast hypoték pro fyzické osoby, kde se bude letošní objem pohybovat maximálně na úrovni loňských čísel. „Námi dříve očekávaný růst na úrovni deseti procent dosažen s největší pravděpodobností nebude. Je ale nutné si uvědomit, že loňský hypoteční trh rostl skutečně extrémním tempem. Jestliže letos budeme na stejné úrovni, je to velmi dobrý výsledek,“ říká.

Nicméně šance pro růst a dosahování zisků na realitním trhu neskončí. Bude to ale chtít, aby developeři skončili s politikou rychlých a snadných výdělků bez ohledu na kvalitu. Realitní trh má stále množství příležitostí, které dostatečně nevyužívá. Podle Michla to mohou být třeba brownfields, respektive využití opuštěných a nefunkčních továren. Jsou obvykle dobře napojeny na inženýrské sítě, poblíž rozvinuté infrastruktury. Jsou potenciálem pro atypické byty či obchodní centra. Další příležitosti mohou nabídnout ekoinovace a moderní design. S rostoucí životní úrovní budou mít lidé vyšší nároky na bydlení a firmy zase na reprezentativnější sídla. Potenciál tak mají například stavby nabízející energetické úspory, rozhodovat bude čím dál tím více i architektura a image. „Nový systém investičních pobídek by měl motivovat a lákat zahraniční investory ze sektoru služeb a výzkumu, rovněž i do center mimo Prahu. Proto čekám stále velký zájem o kancelářské prostory. A to i v Brně, Plzni či Ostravě. Stále více světových firem si u nás bude stavět regionální centra a pobočky. Vsadí-li realitní firmy a developeři na tyto projekty, neobávám se pádu trhu,“ uzavírá Michl.

Mohlo by vás zajímat

  • Je o mě zájem, říká expremiér Jiří Paroubek v Euro TV

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

Hry pro příležitostné hráče