Boj o zákazníka nabírá obrátky

20. června 2005, 00:00 - PETR BÝM
20. června 2005, 00:00

HYPOTEČNÍ TRH Pokles úrokových sazeb, ale také menší poptávka - to jsou hlavní znaky současných poměrů na českém trhu hypoték. Situace jednoznačně přeje lidem, kteří právě teď uvažují o půjčce. Díky stále ostřejšímu konkurenčnímu boji hypotečních bank jsou úrokové sazby na historickém minimu.

HYPOTEČNÍ TRH Pokles úrokových sazeb, ale také menší poptávka - to jsou hlavní znaky současných poměrů na českém trhu hypoték. Situace jednoznačně přeje lidem, kteří právě teď uvažují o půjčce. Díky stále ostřejšímu konkurenčnímu boji hypotečních bank jsou úrokové sazby na historickém minimu.

Hlavním prodejním tahákem v nabídce hypotečních bank se evidentně stal nízký úrok. Nedávné snížení základních úrokových sazeb České národní banky na 1,75 procenta umožňuje nabízet hypotéky s jednoletou fixací pod hranicí tří procent, pětileté pak pod čtyřmi procenty. Ten, kdo letos mění jednoletou fixaci sjednanou v loňském roce, získává při stejné volbě výhodnější úročení. Všeobecný pokles sazeb je také důvodem pouze minimálního rozvoje sekundárního trhu hypoték (tedy převodů nemovitosti i s hypotékou), protože „nové“ hypotéky mají nižší sazby.

Čekat další snížení sazeb nejspíš není reálné, což ostatně naznačuje i porovnání s jejich úrovní v jiných evropských zemích. „Lidé by měli vzít v úvahu úroveň současných sazeb, možnost zvýšení úroků a pojistit se delší, nejlépe pětiletou fixací,“ varuje Jan Sadil, generální ředitel Hypoteční banky.

Brzkému vzestupu úrokových sazeb ale zatím nic nenasvědčuje. Pro zákazníky budou nepochybně i nadále atraktivní jednoleté fixace. Potvrzují to také aktuální čísla. Například ve zmíněné Hypoteční bance si letos v dubnu zvolilo jednoletou fixaci 14 procent klientů, zatímco před rokem to byly jen tři procenta. Podobný trend hlásí i Česká spořitelna, kde se pro jednoletou fixaci rozhodlo 35 procent oproti loňským 13 procentům. Ve spořitelně přitom šlo o nejpopulárnější volbu - pětiletou fixaci si zvolilo jen 30 procent zákazníků. V bankách naopak téměř zmizel zájem o desetileté nebo patnáctileté fixace.

JEDNODUŠŠÍ PŘÍSTUP Úrokové dostihy ovšem mají své limity. Ve snaze získat čím dál tím náročnějšího klienta proto musí banky sahat i k jiným lákadlům než jen k nízkým sazbám. Prostor pro rozvoj hypotéky jako produktu je však poměrně úzký. Hlavní zbraní v konkurenčním boji je proto usnadnění přístupu k půjčce. V první řadě jde o zmírnění nároků na bonitu zákazníka - na průměrnou hypotéku v zásadě dnes dosáhnou i lidé s průměrnými příjmy. Dostupnost lze zvýšit také posunutím věkové hranice pro získání a splácení úvěru: například GE Money Bank nedávno rozšířila věk žadatele o hypotéku na 18 až 60 let, přičemž splácet lze až do sedmdesáti let. „Stále častěji si chtějí klienti koupit i poměrně drahé nemovitosti, ačkoliv nedisponují žádnými finančními prostředky. Nemají na zálohu, chtějí úvěr na celou kupní cenu, nemají na poplatky spojené s vyřízením hypotéky - na vše si berou úvěr,“ popisuje chování zákazníků Lenka Simonová z realitní kanceláře City-IQ Reality. Jak realitní kanceláře, tak banky se s tím úspěšně vyrovnávají -v nabídce se objevila takzvaná stoprocentní hypotéka. Zásadním způsobem se zjednodušují také platby. Stále častější je poměrně volné nakládání s půjčkou a teprve následné dokládání výdajů, účtů či faktur. Někde už vyřešili i problém poplatků, které se stávají součástí hypoték a není je tedy třeba hradit zvlášť. „Pozorujeme stále rostoucí nároky klientů na snížení administrativní náročnosti. Klienti požadují jednodušší vyřízení žádosti,“ říká Eva Chaloupková z GE Money Bank. Nejen tento finanční ústav proto omezuje počet potřebných dokladů. Osobní návštěvu katastru nemovitostí už leckde nahrazuje použití internetového výpisu, který by do konce letošního roku dokonce mohl získat i dlouho očekávanou ověřenou podobu. Banky se snaží vycházet klientům vstříc i při získání nemovitosti. Ať už přímou nabídkou, jako je tomu v Hypotečních centrech České spořitelny, či závazným příslibem hypotéky v konkrétní výši, s nimž mohou zákazníci byt či dům vybírat. Zcela speciální nabídku v tomto ohledu představuje hypotéka developerské firmy Skanska na nákup bytů v jejích objektech. Podle Marie Wojcikové z HVB, která je jejím finančním partnerem, už této možnosti využilo několik desítek zákazníků, jejichž hypotéky představují objem zhruba 100 milionů korun. Objevila se i řada dalších nových produktů: za zmínku stojí například hypotéka Podnikatel z nabídky České spořitelny. Zájemce může místo potvrzení o příjmech přinést doklad o jeho podílu na obratu firmy. Některé banky zase reagovaly na aktivity ministerstva pro místní rozvoj v oblasti účelových půjček na bydlení pro mladé a poskytují tedy jakýsi doplněk úvěru od Státního fondu pro rozvoj bydlení. V rozporu s očekáváním ale trhem příliš nezahýbala nedávná novinka -takzvané americké hypotéky, tedy neúčelové úvěry zajištěné nemovitostí. „V naší bance jde o zanedbatelný počet úvěrů, které jsou stejně využívány ve spojitosti s bydlením,“ říká Jan Sadil. Právě Hypoteční banka ovšem klientům umožňuje i část běžné hypotéky využít libovolným, tedy neúčelovým způsobem, což nejspíš představuje nejlevnější spotřebitelský úvěr na trhu. DROBNÉ STÍNY V záplavě dobrých zpráv najdou zákazníci jen několik málo rušivých elementů. Pokud odhlédneme od těžko odhadnutelného vývoje úroku (většina prognóz počítá se současnou úrovní do konce tohoto roku), pak jsou to především vysoké poplatky za vedení účtů. Připomeňme si, že stavební spořitelny svým klientům účtují 235-300 korun ročně a jsou proto tvrdě kritizovány a nepřímo sankcionovány -antimonopolní úřad jim udělil pokutu za údajnou kartelovou dohodu právě o výši poplatků. Oproti tomu hypoteční banky požadují za vedení účtů zhruba poloviční částku, v průměru 150 korun, ovšem každý měsíc -v ročním porovnání jde proto o poplatky výrazně vyšší než u stavebních spořitelen. Hypoteční bankéři poukazují - nepříliš věrohodně - na větší administrativní náročnost a náklady na změny fixací úrokových sazeb. Na tomto poli se zatím ještě konkurenční boj neodehrává, klienti se tak musí s vysokými poplatky zatím smířit. Nemilou novinkou je také plán ministra financí zdanit výnosy hypotečních zástavních listů (HZL), které jsou dosud od daně osvobozeny. Věčně prázdná státní pokladna hledá dodatečné zdroje příjmů a miliardové emise HZL by se jimi nepochybně mohly stát. „Odhadujeme, že by to znamenalo zdražení půjček až o několik desetin procenta,“ tvrdí Jan Sadil z Hypoteční banky. Ta v období 2000-2004 právě prostřednictvím HZL financovala 80 procent svých hypoték, zatímco například v České spořitelně šlo jen o 20 procent. Otázkou také je, zda by se investoři s nižšími výnosy prostě nesmířili. Úročení se dnes pohybuje mezi třemi až pěti procenty při víceméně nulovém riziku, takže atraktivitu HZL by možná nesnížilo ani dodatečné zdanění. Zatím však není nic rozhodnuto, jde jen o návrhy. VÝSTAVBA ROSTE

Loni bylo v Česku dokončeno 32 tisíc bytových jednotek, v letošním roce se jich začalo stavět dalších 39 tisíc. Tempo růstu výstavby nových bytů je sice silné, ale podle odhadů by Česká republika potřebovala každým rokem až 50 tisíc nových bytů. Hlavním motorem výstavby je silná poptávka, která je zase motivována především skutečností, že v roce 2008 se i na bytovou výstavbu bude vztahovat základní sazba daně z přidané hodnoty. I když ještě není vyloučeno,
že dosavadní dočasná daňová výjimka zůstane natrvalo.

Tempo nárůstu počtu hypoték se však zvolňuje. V prvním letošním čtvrtletí v Česku vzrostl celkový objem hypotečních úvěrů meziročně o 17 procent, přičemž půjčky na bydlení občanů (fyzických osob) vzrostly jen o 14 procent. To je výrazně méně než vloni, kdy se nárůsty pohybovaly nad 40 procenty. „Musíme korigovat optimistické prognózy,“ dodává Kamil Kosman, ředitel úseku financování nemovitostí České spořitelny, největší tuzemské hypoteční banky.

Pro letošek lze podle Kosmana předpokládat vzestup trhu o 20 procent. Je pravděpodobné, že z tohoto růstu budou těžit hlavně menší hráči. Samotná Česká spořitelna v letošním prvním čtvrtletí poskytla jen o čtyři procenta více úvěrů než ve stejném období loňského roku. Přesto s podílem kolem 40 procent zůstává tuzemskou jedničkou. Její konkurenti hlásí za první čtvrtletí skutečně výrazné nárůsty. Například v GE Money Bank je to meziročně 50 procent, v Raiffeisenbank dokonce 70 procent. Ani to nic nemění na tom, že trh v zásadě ovládá „velká trojka“ - vedle spořitelny také Komerční banka a Hypoteční banka. Dohromady zatím poskytly kolem tří čtvrtin všech domácích hypoték, v oblasti hypoték pro občany je to dokonce téměř 90 procent.

KOLIK STOJÍ

(indikativní úroková míra typických hypotečních úvěrů v posledním čtvrtletí roku 2004) Švédsko 3% Finsko 3,13% Španělsko 3,22% Portugalsko 4,1% Francie 4,25% Německo 4,63% Rakousko 4,87% ČESKO 4,9% Řecko 5,5% Polsko 8,1% Poznámka: Vzhledem k velmi rozdílným podmínkám úvěrování i způsobu výpočtu průměrných hodnot jde pouze o orientační porovnání. Pramen: European Mortgage Federation, Fincentrum  HYPOTÉKY A HDP (objem soukromých hypotečních úvěrů v relaci k hodnotě HDP jednotlivých zemí, v procentech) Rusko 0,2% Polsko 4,7% Maďarsko 7,8% ČESKO 8,0% Řecko 17,4% Rakousko 26,4% Španělsko 42,1% Portugalsko 50,6% Německo 54,3% Nizozemsko 99,9% Poznámka: Údaje jsou z roku 2003, u Česka z roku 2004 Pramen: European Mortgage Federation, Centrální banka Ruska  VÝCHODNÍ EVROPA: RYCHLOSTNÍ REKORDY (dynamika růstu objemu hypotečních úvěrů v procentech)

Rakousko 1,3%

Německo 1,4%

Portugalsko 2,2%

Španělsko 19,5%

Polsko 23,1%

Řecko 25,0%

ČESKO 42,9% Maďarsko 74,4%

Lotyšsko 85,5%

Rusko 100%

Poznámka: Údaje jsou z roku 2003, u Česka z roku 2004

Pramen: European Mortgage Federation, Centrální banka Ruska

Mohlo by vás zajímat

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

  • Daniel Stein Kubín: Slova jsou jen slova, surf a poušť…

Hry pro příležitostné hráče