Zpátky k činžím

19. listopadu 2012, 00:00 - Pavla Kreuzigerová
19. listopadu 2012, 00:00

Central Group chce brzy poslat na trh tři stovky nájemních bytů. Během několika let jich má být dokonce tisícovka

Jen v Praze se počet nových bytů, které se developerům nedaří prodat, pohybuje už třetím rokem kolem tří tisícovek ročně. V krajských městech developeři výstavbu výrazně utlumili a dobře si své záměry promýšlejí, v menších městech je nová výstavba dokonce na ústupu. Tam, kde se investorům byty dlouho nedaří prodat, hledají cestu, jak z ožehavé situace ven.

„Zaregistrovali jsme výstavbu nových družstevních bytů, které se stavějí a nabízejí do nájmu členům bytových družstev. Člen složí vklad ve výši asi 25 procent ceny bytu a zbývající část ceny bytu splácí po dobu přibližně dvaceti let v rámci měsíčního nájemného,“ popisuje Michal Dvořák, regionální ředitel realitní kanceláře Sting v Čechách, první ze dvou řešení, pro které se developeři v poslední době rozhodují. Tím druhým jsou klasické nájemní byty, ve které se mění část projektů, jež jdou špatně na odbyt. Kromě nemožnosti prodat byty v již existujícím projektu bývá někdy důvodem i naplnění volných kapacit firmy.

Tisícovka nájemních bytů Masivní vstup na trh nájemního bydlení nedávno oznámil jeden z nejznámějších českých developerů – pražská firma Central Group. Už od prvních měsíců příštího roku chce k pronajmutí nabízet 100 až 200 svých neprodaných bytů v dokončených pražských projektech. „Ekonomicky nám to vychází výrazně lépe než případné další snižování cen, kdy bychom se už někde dostávali pod náklady,“ tvrdí šéf společnosti Dušan Kunovský.

Další byty nabídne v rámci nového projektu Central Plaza, který vyroste na pražském Žižkově. Ten bude mít 600 bytů, jež se budou nacházet v osmnácti patrech pěti věží propojených pětipodlažním podstavcem.

Součástí bude i nonstop recepce s bezpečnostní službou a fitness. Plná polovina bytů bude určena k pronajmutí a postupně chce developer nabídnout až tisícovku nájemních bytů.

Výše nájmů prý bude velmi přijatelná.

Například byt 1+kk plánuje Central Group pronajímat v průměru za osm tisíc korun měsíčně a 2+kk průměrně za zhruba jedenáct tisíc korun. Právě po malých bytech je největší poptávka a jejich pronajímání je také nejvýnosnější. Všechny byty v žižkovském projektu firmy Central Group prý budou vybaveny novými kuchyňskými linkami, vestavěnými skříněmi, světly a koupelnovými doplňky. Součástí služeb má být i správcovský servis.

Developer se chce tímto způsobem odlišit od nájemních projektů, které v Praze už jsou, ale cílí na velmi movitou klientelu, a to nejčastěji zahraniční. Nejznámějším z nich je luxusní projekt společnosti CTR Group Albertov Rental Apartments, který na pražském Vyšehradě aktuálně nabízí jednopokojový byt za sedmnáct tisíc korun.

Central Group navzdory nižším nájmům počítá s průměrně pětiprocentním ročním výnosem. Důvodem je fakt, že ceny bytů sice klesly o 20 až 30 procent, nicméně tržní nájmy zůstávají poměrně stabilní. „Uvedený pětiprocentní výnos je reálný při provedení stavby vlastními kapacitami a dobré vlastní organizaci,“ říká realitní analytik Pavel Smolka ze společnosti Jones Lang LaSalle.

Výnos za patnáct let O podobném přístupu jako Central Group uvažují i další developeři. „Už jsme zachytili dotazy developerů, v jaké výši se v některých oblastech pohybují nájmy,“ říká například Michal Kresta, regionální ředitel realitní kanceláře Sting na severní Moravě. Pro vstup na nejistý led se ale rozhodne jen málo z nich.

„Nájemní bydlení bylo doposud v očích developerů vnímáno jako dlouhodobější typ investice, který příliš zatěžuje cash flow běžné developerské společnosti. Nyní, když realitní trh již nějakou dobu stagnuje, či přímo klesá, je i tato možnost zajímavá, byť pouze za přesně limitujících podmínek, které lze zdaleka ne všude splnit,“ vysvětluje Smolka. Jednou z hlavních podmínek jsou dostatečné vlastní prostředky, neboť úvěrující banka nebude ochotna čekat příliš dlouho a ani developerovi by se dlouhodobé splácení závazku nevyplatilo. Central Group si novou výstavbu financuje převážně z vlastních zdrojů.

U projektu nájemního bydlení lze podle Smolky v nejlepších případech dosáhnout návratnosti přibližně po patnácti letech. „A to je z důvodu přílišné zátěže běžné firmy financující projekty z bankovních úvěrů příliš dlouho. Nájemní smlouvy se běžně uzavírají na jeden rok, což komplikuje i prodej takového projektu jako celku, protože není jasná jeho záruka,“ vyjmenovává hlavní nevýhody tohoto způsobu podnikání Smolka.

Příliš mnoho nevýhod Nedaleko plánovaného žižkovského projektu Central Plaza stojí už od roku 2008 Central Park. Projekty se podobají vizuálně, ale i službami, které svým obyvatelům nabízejí. Central Park se na trh dostal v nejméně šťastnou dobu – právě na začátku krize. Byty se nedařilo prodávat a majitel, kterým je společnost CP Praha, proto vážně zvažoval jejich pronajímání. Nahrávat mu měla dobrá lokalita i nadstandardní služby. „Za rok 2011 jsme ale prodali 90 bytů a za letošní rok pokoříme dokonce hranici 100 bytových jednotek, takže pro nás není finančně ani jinak zajímavé byty dlouhodobě pronajímat,“ říká Radomír Němeček, ředitel CP Praha.

S odstupem času si Němeček myslí, že pronájem bytu v developerských projektech je jen nouzovou obchodní alternativou, když prodeje skutečně nejdou. „Z ekonomického hlediska to výhodné není. Je třeba si uvědomit, že realizace projektu nájemního bydlení v již postavené novostavbě s sebou na počátku přináší zvýšené investice na vybavení bytů. Je třeba počítat i s výrazně delší časovou návratností, rizikovostí spojenou s fluktuací nájemců i s problémy s vymahatelností dlužných nájmů,“ říká Němeček. Kalkulace podle něj výrazně nabourává i to, že developer jako prvoprodejce bytu je osvobozen od daně z převodu nemovitosti, pokud byt po kolaudaci prodá. Pokud ale developer byt nejprve pronajme a následně jej prodá, osvobození už později uplatnit nemůže.

Ani další z velkých pražských developerů se ke vstupu na trh nájemního bydlení nechystají. „Neuvažujeme o tom. Výnos z pronájmu je relativně malý a s přípravou bytu k pronájmu je třeba vynaložit určité náklady. Byt je například nutné vybavit kuchyňskou linkou, kterou ve standardním provedení bytu k prodeji nenabízíme,“ říká Leoš Anderle, předseda představenstva společnosti Sekyra Group.

Vstup na trh nájemního bydlení neplánuje ani firma Ekospol, která se prezentuje tím, že v pražských lokalitách nabízí nejlevnější byty. „Jednoduše není co pronajímat,“ tvrdí Evžen Korec, ředitel společnosti Ekospol, podle kterého se daří všechny byty prodat ještě před kolaudací projektů.

Pronajímání bytů ve svých projektech neplánuje Ekospol ani v budoucnu. „Developer je typ investora, který byty postaví, prodá a inkasuje jednorázový zisk. Ten pak reinvestuje do nákupu pozemků a realizace dalších projektů,“ říká Korec s tím, že vstup na trh nájemního bydlení by byl jiným druhem investice, než je pro rezidenčního developera přirozený. Pronájem neprodaných bytů ale podle něj může být vhodným způsobem, jak minimalizovat náklady spojené s držením a údržbou většího množství dlouhodobě neprodaných bytů. „Za určitých okolností se totiž postupný výnos z pronájmu může vyplatit více než prodej bytů s velkou slevou,“ přiznává Korec.

Jednotlivcům nájmy nesou Výhodné může být pronajímání spíše pro jednotlivé investory, kteří si byt v novém developerském projektu koupili do osobního vlastnictví. Platí to stále, a to navzdory stagnaci trhu. Nejlépe se daří pronajímat byty s dispozicemi 1+kk a 2+kk, méně pak již 3+kk a větší. U menších bytů je navíc nejlepší poměr ceny a výkonu, protože v přepočtu na metr čtvereční jsou malé byty nejdražší a poptávka po nich přitom neustává. „Větší byty si své nájemce obvykle také najdou, ale je potřeba delší období na jejich obsazení a poměr dosažitelného nájemného a plochy bytu není pro vlastníka tak zajímavý jako u 2+kk,“ tvrdí Němeček, jehož společnost si v době, kdy se o pronajímání bytů zajímala, nechala na toto téma zpracovat analýzu.

„V našem projektu Central Park Praha máme mnoho vlastníků bytů, kteří si koupili byt jako svou investici a s úspěchem jej pronajímají,“ říká Němeček. Investor pak podle něj není zatížen nákladem daně z převodu nemovitostí. „Podle zpětné vazby od našich klientů, kteří koupený byt v Central Parku pronajímají, dosahují návratnosti zhruba 3,5 až čtyři procenta. Navíc od našich klientů víme, že díky blízkosti centra města a výborné dopravní dostupnosti se jim daří byty pronajmout do jednoho měsíce od uvedení nabídky bytu k pronájmu na trh,“ uzavírá Němeček.

Tam, kde se investorům byty dlouho nedaří prodat, hledají cestu, jak z ožehavé situace ven

O autorovi| Pavla Kreuzigerová, kreuzigerova@mf.cz

Mohlo by vás zajímat

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

  • Daniel Stein Kubín: Slova jsou jen slova, surf a poušť…

Hry pro příležitostné hráče