Nájemní právo v novém hávu

19. listopadu 2012, 00:00 - Zuzana Smítková
19. listopadu 2012, 00:00

Nový občanský zákoník by měl přinést významné změny u skončení nájmu jednostrannou výpovědí

Nový občanský zákoník, přijatý pod č. 89/2012 Sb., má s účinností od 1. ledna 2014 přinést určité změny v oblasti nájemního práva. Nájem upravuje v ustanoveních § 2201 až § 2331. Právní úprava skončení nájmu je zde obsažena jednak v obecné rovině, jednak speciálně pro některé zvláštní případy, jako například u nájmu bytu, nájmu prostoru sloužícího k podnikání, podnikatelského pronájmu věcí movitých nebo ubytování.

Podle nového zákoníku bude možné jednostranně vypovědět jak nájem sjednaný na dobu neurčitou, tak nájem sjednaný na dobu určitou – zde však pouze za předpokladu, že v nájemní smlouvě budou ujednány důvody výpovědi a zároveň výpovědní doba. Za nájem sjednaný na dobu neurčitou bude považován i nájem sjednaný na dobu určitou delší než padesát let, s tím, že v prvních padesáti letech bude možné nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.

U nájmu věcí movitých stanoví nový občanský zákoník výpovědní dobu jednoměsíční, u věcí nemovitých pak obecně tříměsíční. Tříměsíční výpovědní dobu zákoník výslovně upravuje i v případě vypovězení nájmu bytu pronajímatelem, ledaže se jedná o případ, kdy nájemce zemřel a práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti. V takovém případě mají pronajímatel i nájemcův dědic právo nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou.

U nájmu prostoru sloužícího k podnikání bude záležet na tom, zda byl sjednán na dobu určitou, nebo neurčitou. V případě nájmu prostoru sloužícího k podnikání na dobu určitou bude možné nájem ukončit výpovědí s tříměsíční výpovědní dobou. Pokud bude tento nájem sjednán na dobu neurčitou, bude výpovědní doba šestiměsíční. Tříměsíční výpovědní doba bude platit pouze u výpovědi, k níž bude mít strana vážný důvod. Speciální ochranu zákoník přiznává nájmu prostoru sloužícího k podnikání, který trvá déle než pět let. Zde bude výpovědní doba vždy šestiměsíční, pokud vzhledem ke všem okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví. U podnikatelského pronájmu věcí movitých bude platit výpovědní doba pouze desetidenní. Půjde to i bez lhůty Nový občanský zákoník zavádí také možnost vypovědět nájem bez výpovědní doby. Obě strany budou mít toto právo zejména tehdy, porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti a zároveň tímto jednáním působí druhé straně značnou újmu.

Pronajímatel bude mít právo nájem vypovědět bez výpovědní doby dále tehdy, pokud nájemce bude užívat věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, a k nápravě nedošlo ani v přiměřené lhůtě, kterou mu pronajímatel stanovil v písemném upozornění. Pokud bude hrozit naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, bude mít v uvedeném případě pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby dokonce i tehdy, pokud nájemce předem nevyzval k nápravě.

Dalším případem, kdy bude moci pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby, bude situace, kdy nájemce nezaplatí nájemné ani do splatnosti příštího nájemného. Stejné právo pak bude mít pronajímatel rovněž v případě, pokud nájemce provede změnu věci bez souhlasu pronajímatele a ani na žádost pronajímatele neuvede věc do původního stavu.

Předejít nejistotě V případě nájmu bytu bude mít pronajímatel právo vypovědět nájem bez udání důvodu, pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Obdobné právo dává nový zákoník ubytovateli, porušuje-li ubytovaný i přes výstrahu hrubě své povinnosti ze smlouvy anebo dobré mravy.

Právo vypovědět nájem bez výpovědní doby bude mít za stanovených podmínek i nájemce. Nájemce tak bude moci učinit zejména v případě, že zčásti zanikne pronajatá věc během doby nájmu a nájemce nevyužije svého práva požadovat přiměřenou slevu z nájemného (pozn. zanikne-li pronajatá věc zcela, pak nájem skončí ze zákona).

Nájemce bude mít právo nájem vypovědět bez výpovědní doby dále v případě, že se stane pronajatá věc nepoužitelnou k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce.

V případě nájmu bytu bude nájemce oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby též tehdy, pokud pronajímatel neodstraní ani v dodatečné lhůtě poškození nebo vadu v bytě, za které nájemce neodpovídá.

Musí však být splněna podmínka, že prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada představují hrubé porušení povinností pronajímatele. Ve všech výše uvedených případech vypovězení nájmu bez výpovědní doby bude muset výpověď obsahovat bližší odůvodnění.

Tento požadavek má logicky předejít právní nejistotě stran a vzniku sporu o platnosti a důvodech výpovědi.

Mohlo by vás zajímat

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

Hry pro příležitostné hráče