Jak se nenechat napálit při koupi bytu

09. února 2015, 00:00 - PETR ORT
09. února 2015, 00:00

Každý, kdo si potřebuje opatřit bydlení, má dvě základní možnosti – buď si byt koupit, nebo pronajmout

Hlavním argumentem pro koupi bytu je, že pokud si byt pronajmeme, nemůžeme využívat zvýšení hodnoty majetku v čase – tzv. pozitivní míru návratnosti investice. Podnájem může být obecně vhodný jen pro lidi, kteří jsou buď nuceni se z různých důvodů často stěhovat, nebo dokážou získané prostředky investovat s větším zhodnocením, než je koupě bytu.

Každá investice má svoji míru výnosnosti (return on investment) a míru návratnosti (return of investment). Zjednodušeně řečeno, investice nám má přinášet nějaký užitek – zajištění bydlení ve vlastním bytě, čímž šetříme nájemné, které bychom museli nutně platit, ale velmi dobré je i to, pokud se investice sama o sobě nějak zhodnocuje. Řada krátkodobých, de facto spotřebních investic, jakými jsou počítač nebo osobní automobil, tuto magickou schopnost nemá.

Správná koupě bytu by měla proto optimálně vyvažovat obě složky – byt by nám měl přinášet maximální užitek a přitom se maximálně sám zhodnocovat v čase. S jistou mírou nadsázky můžeme říci, že za tohoto předpokladu je i hypoteční úvěr určitou formou spoření, protože na rozdíl od spotřebních úvěrů si s každou splátkou hypotéky kupujeme poměrnou část svého bytu.

Nemovitosti, a zejména pozemky a byty, jsou obecně považovány za nízko rizikovou investici. Přesto ale také u této investice, jako ostatně i jinde v životě, nějaká ekonomicky měřitelná rizika existují. Jako první nás obvykle napadnou technicko­enviromentální rizika, například požár, výbuch nebo povodeň.

Na taková rizika je však možné se pojistit. Další skupinou rizik jsou politická a právní rizika typu regulovaného nájemného, omezení možnosti vlastnit byt nebo války.

Posledními riziky jsou různé druhy ekonomických rizik od poklesu cen bytů až po pokles cen nájmů nebo zvýšení úrokové míry hypoték. Poslední velká ekonomická krize, přestože v USA a v části Evropy (Španělsko) začala poklesem realitního trhu, měla v Česku dopady spíše pozitivní, protože se během ní odstranily vznikající cenové bubliny a ceny nemovitostí se vrátily na reálnou úroveň.

Opět se potvrdilo, že nemovitosti jsou asi nejvhodnější formou investice v době krize.

PŘÍKLADY Předpokládejme, že mladí manželé ve věku 25 let získali v Praze první, relativně stálé a dobře placené zaměstnání ve státní správě a hledají bydlení. Protože chtějí v metropoli trvale zůstat a neznají žádnou alternativní investiční příležitost, rozhodli se pro koupi bytu. Ze svého platu a z úspor ve výši 500 tisíc korun (jednalo se spíše o dar od rodičů) si mohou dovolit platit hypotéku ve výši tři miliony korun s dobou splatnosti 20 let. 1. Varianta – byt na Žižkově Za tři miliony korun si mohou koupit byt 2 + 1 na rozhraní Žižkova a Vinohrad v domě z počátku 20. století, který prošel nenáročnou renovací. Vzhledem k tomu, že Žižkov ztrácí svoji pověst proletářské čtvrti a stává se spíše „pražským Montmartrem“ s výbornými službami a dobrou kvalitou životního prostředí, lze kalkulovat s předpokladem, že hodnota zakoupeného bytu bude růst přibližně o pět procent ročně (bez případných investic). Pokud se manželé spokojí s omezeným parkováním a horší možností jízdy na kole, získají majetek, jehož hodnota za dvacet let bude přibližně devět milionů (vztaženo k současné úrovni cen). Pokud za úvěr zaplatí včetně poplatků, úroků a povinného pojištění 6,3 milionu, jedná se zjevně o dobrou investici. • 2. Varianta OE byt na Jižním Misti Za stejnou cenu je v nabídce o třetinu větší byt 3 + 1 na sídlišti z bytových domů postavených panelovou technologií na sídlišti Jižní Město. Oproti první variantě je kladem větší podlahová plocha a poněkud lepší možnost sportovních aktivit, jinak převažují spíše negativa, ať již nutnost ??inančně náročných oprav bytového domu, špatné dopravní spojení do středu města a zhoršující se sociální prostředí. Odborník může kalkulovat s tím, že hodnota bytu bude ročně klesat o jedno procento. Nominálně si byt sice „vydělá“ na obsluhu hypotéky, ale nic více.

O autorovi| PETR ORT, ředitel oceňování nemovitostí ve znaleckém ústavu American Appraisal

Mohlo by vás zajímat

  • Pavel Ryba - muž, který Čechům prodá ročně tunu zlata

  • Majitel textilky Juta a senátor Hlavatý: V Senátu by…

  • Jan Hawelka: kavárenská hvězda z Mostu

  • Aleš Kučera: Chvíli potrvá, než se lidé naučí se státem…

  • Ondřej Kania: Otevřeme další dvě školy

  • Martin Burda: Bankám v Česku ujíždí vlak

  • Mnislav Zelený Atapana: Přítel amazonských indiánů

  • Jan Bílý: Nebuď uštvaný manažer. Buď král!

  • Jaroslav Žlábek: Na jedno nabití ujedeme 1000 kilometrů

Hry pro příležitostné hráče